세무 Q&A

자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
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  • Q. 안녕하세요
    비조정지역 3채보유
    1. 153,600,000 취득하였고 290,000,000 매매 예정입니다.
    양도소득세는 어느정도 나올까요?

    2. 1채 양도 후 다시 1채를 매수하고 싶은데 취득세율은 어떻게 되나요?
    참고로 1채는 2015. 10월 전남 구례군의 시골집을 상속 받았습니다. 이집도 포함하여 3채로 포함이 되어 취득세율이 정해지는 궁금합니다.
    왕*옥 님
     조회 : 1768건 답변 : 6건 24.09.04
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    강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.09.04

    안녕하세요.

    강태훈세무사입니다.

    1. 양도차익 1.36억 에서 장기보유 공제율 차감, 기본공제(2.500,000) 차감하시면 과세표준입니다. 과세표준이 1.36억이라고 하면 35% 누진세율 적용되셔서 32백만원정도 양도소득세
    계사뇝니다.

    2. 간편법으로 3 채 취득하실때 12%취득세 라고 생각하시면 됩니다.

    감사합니다.

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    이시열 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.09.04

    안녕하세요,
    안강세무회계 이시열세무사입니다.

    1. 양도차익 136,400,000원으로 35%세율 적용 약 35백만원(지방세 포함) 계산됩니다만, 장기보유특별공제 등 적용되면 세액은 더 감소될 듯 합니다.

    2. 우선 주택이 조정대상지역에 있는지 여부가 중요합니다.
    취득하시려는 주택이 조정대상지역에 있는 경우 2번째 주택부터 중과, 비조정대상지역에 소재하고 있으면 3번째 주택부터 중과세율 적용됩니다.
    상속주택은 상속일로부터 5년동안은 주택수에서 제외되는 점 참고 부탁드립니다.

    감사합니다

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    이상민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.09.04

    1. 양도소득세는 보유기간이 2년이상인 경우 취득시기와 양도시기를 알아야 계산이 가능합니다.

    2. 20.8.12. 이전에 상속받은 주택은 취득세 계산시 주택수에서 제외하므로 취득세율은 주택 매수 가격에 따라 1.1~3.5% 로 과세 됩니다.

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    오경표 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.09.04

    1. 단순계산 양도소득세 계산 산식은 다음과 같습니다.
    -양도차익 = 290,000,000 - 153,600,000 = 136,400,000
    -장기보유특별공제 = 136,400,000 * 2% * 8 = 21,824,000
    -기본공제 = 2,500,000
    -과세표준 = 112,076,000
    -세율 = 35%
    -누진공제 = 15,440,000
    -산출세액 = 23,786,600
    -지방세 = 2,378,660
    -납부세액 = 26,165,260

    2.3채 보유 중 1채를 양도한 뒤 다시 1채를 매수하실 경우 비조정지역 3주택 취득이 되므로 취득세율은 8%(subtax 제외) 입니다.
    상속받은 구례군 시골집의 경우 해당 주택을 단독 상속 받으셨다면 5년이 경과하여 주택수 포함이며,
    다른 상속인들과 공동으로 받으셨다면 누가 주된 상속인인지에 따라 주택수 포함 여부가 달라집니다.

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    박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.09.06

    안녕하세요

    스머프 세무사 박잠득입니다.
    질문에 답변드리겠습니다.

    양도차익 136,400,000
    장기보유특별공제 : 대상인지 여부를 알수 없네요(취득일자 미기재)
    소득공제 : 2,500,000
    과세표준 : 133,900,000
    세율 : 35%(누진공제 14,900,000)
    산출세액 : 31,965,000원

    위에는 가정이 많이 들어갔습니다.(장기보유특별공제는 몰라서 없는 것으로, 기본세율 가정)

    입니다.


    감사합니다.

    (글 채택 부탁드립니다.)

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    신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.09.06

    정확한 계산은 세무사 사무실에 의뢰해 보시길 권유드립니다
    1.1프로 예상되고 시골집은 제외될것으로 판단 됩니다

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

1. 양도소득세는 매매가격에서 취득가격을 뺀 차액에 대해 세금이 부과되는 방식인데, 세율은 해당 거래에서 발생한 차액이 얼마나 되는지에 따라 달라집니다. 현재 주택 양도소득금액 6억원 미만에 대해서는 6%, 6억원 이상 9억원 미만은 45%, 9억원 이상 12억원 미만은 50%, 12억원 이상은 65%의 세율이 적용됩니다. 이 가운데 종합부동산세 특례세율이 적용되는데, 이는 일정 기간 동안 주택을 보유한 경우 적용되는 세율을 낮추는 제도입니다.

적용해보면, 당신의 경우 취득가격이 1억5,360만원이고 판매가격이 2억9,000만원이므로, 총 양도소득금액은 약 1억3,640만원 정도로 계산됩니다. 이 금액은 6억원 미만 구간에 속하므로 일반 세율인 6%가 적용됩니다.

2. 취득세는 부동산을 취득할 때 부과되는 세금으로, 중소형 주택(공시가격 9억원 이하 or 전용면적 85㎡ 이하)과 그 이외의 주택으로 구분하여 세율이 적용됩니다. 현재 중소형 주택의 경우 1채에 대해서는 1%, 2채에 대해서는 2%, 3채 이상에 대해선 3%의 세율이 적용됩니다. 그 이외의 주택의 경우, 1채는 2%, 2채는 3%, 3채 이상은 4%의 세율이 적용됩니다.

당신의 경우 현재 3채의 주택을 보유하고 있으며, 그 중 1채는 상속받은 주택이라고 합니다. 상속받은 주택 또한 주택 보유 수에 포함되므로, 다시 1채를 취득하게 된다면 취득세율은 주택 유형에 따라 3%(중소형) 또는 4%(그 이외)가 될 것으로 예상됩니다. 이는 해당 주택의 공시가격 및 전용면적 등이 취득세 계산에 영향을 미칠 수 있으므로, 구체적인 공시가격 및 전용면적 등을 고려하여 계산해야 합니다.

다만 법적인 사안에 대한 답변이므로, 정확한 계산과 관련한 상담은 전문가에게 문의하시는 것이 좋습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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