매매사업자의 재고자산 및 기장 관련 문의

Question

강태훈 · Answer

안녕하세요.

강태훈 세무사입니다.

1) 네
2)  그럴수도 있고, 아닐수도있습니다.
3)  매월필수입니다.
4) 양도소득세와 소득세 세액계산 시뮬레이션 돌려야 합니다.
최근 어제도 이와같은 상담을 진행하였는데 전 사무실에서 그냥 매매업으로 진행해서 크게 손해보신 고객이 있었습니다.
어떤 세무사를 만나는지도 중요합니다.

연락주시면 상세하게 설명해드립니다.

전민수 · Answer

안녕하세요

세무회계 수의 전민수 대표세무사입니다!

1-1. A아파트가 실제로 거주하는 실거주 주택인 경우 가능합니다.

1-2. 매매사업자로써의 소득을 말씀하시는 거라면 맞습니다.

1-3. 원천세 신고 등은 반기로 해도 되지만, 세무 기장은 매월 해야합니다.

1-4. 예정신고 때는 양도세방식으로 신고하게 되고, 5월 종합소득세 신고 때는 소득세로 신고하게 됩니다.
결론적으로는 소득세로 정산하게 됩니다.
※25.5.9까지 조정대상지역 다주택자 비교과세 배제됨

더 궁금한 게 있으시면 언제든 말씀 부탁드립니다~
오늘도 좋은 하루 되세요~!

함석환 · Answer

안녕하세요.

함석환 세무사입니다.

1-1) 
일시적 2주택 비과세 규정은 A가 종전주택, B가 신규주택이라고 가정할 때 A 취득일로부터 1년이 지난 후 B를 취득하고, 3년 내 A를 매도하는 경우로써 A가 비과세 요건(보유기간 2년, 거주기간 2년)을 모두 갖춘 경우 적용됩니다.
즉, 말씀해주신 사례와 같이 신규주택인 B를 매도하는 경우나 C를 매도하는 경우에는 적용되지 않습니다.
오히려 저 상황에서는 B와 C 매도 건에 대해 단기보유세율을 부과할 수 있습니다.
물론 매도 전에 매매사업자 등록을 하신 뒤 재고자산 등록을 하시고 매매사업자로서 양도하신 것이라면 양도세가 아닌 종합소득세법에 따라 소득세가 부과될 수 있습니다.
이 경우에도 일시적 2주택 비과세가 적용되는 것은 아닙니다.

1-2 )
A아파트를 매매사업자로서 재고자산 등록하여 향후 세무처리를 하시게될 경우 세무서에서 부인될 확률이 높습니다.
A아파트에 이미 전입도 하셨고, 실거주 신고를 하셨다면 A아파트는 매매목적용 취득이 아닌 거주목적용 취득으로 보기 때문에
매매사업자로서의 재고자산 등록 자체가 실질과 다르다고 판단할 여지가 높습니다.
A아파트는 매매사업자로서의 재고자산이 아닌 개인의 보유주택으로 판단하시는 것이 안전합니다.

참고로 양도세에서는 매매사업자로서의 재고자산은 주택수로 산정하지 않아 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하지만
취득세 부분은 재고자산 여부와 상관없이 보유주택을 기준으로 취득세율이 부과됩니다.,

1-3)
반기 별 세무기장이 어떤 것을 의미하는지는 잘 모르겠습니다.
세무기장이란 것은 월별로 이루어지는 것이 원칙이며 매매사업자의 경우 상황에 따라 부가세 신고, 사업장현황신고, 종합소득세 신고, 양도소득세 예정신고 등의
세무이슈가 있습니다.

주택매매만 하시는 분들은 대체적으로 부가세나 원천세 이슈가 없어서 기장을 잘 하시지 않는데, 매매사업자의 경우 장부기장 등이 제대로 갖추어 지지 않으면
주택 매매분에 대해 사업소득인지 양도소득인지에 대한 소명 요구 시 입증이 어려우니 가급적 장부관리 목적으로 기장하시는 것을 권고드리기는 합니다.

1-4)
A 아파트의 경우에는 양도세 세목을 적용 받을 것으로 보입니다.

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