상속주택이 재개발이 되는 경우

Question

강태훈 · Answer

안녕하세요.

강태훈세무사입니다.

재개발 재건축 주택 양도소득세는 재개발 건축 계약서 등 기존 상속으로 취득시 상속일부터 보유기간을 고려하는등
많은 고려사항을 반영하여 양도소득세를 계산해야 합니다.
질문하신 내용은 재개발 재건축 양도소득세를 계산하기에는 정보가 조금 부족한 거 같습니다.

상속주택 특례는 1세대 1주택 비과세 특례를 질문하신 거라면
상속받은 주택와 그밖의 주택을 보유하여 일시적 2주택인 경우 상속주택은 계속보유하고
그 밖의 주택을 1세대 1주택 요건을 갖추어 양도하는 경우에 비과세 특례를 적용합니다.
여기서 상속개시 당시 보유한 분양권에 의하여 취득한 신축주택도 포함합니다.

감사합니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요

스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

상속주택이든 일반주택이든 기존주택이 재개발되어
신축주택을 다시 취득하는 경우에는 계산과정이 매우
복잡합니다.
기존의 주택부분과 + 입주권 부분으로 나누어서 계산해야 되고
또한 청산금을 받았는지 지급했는지에 따라서도 더하고 빼야 할 
부분이 있는 등 계산과정이 복잡하니 이부분은 유료상담으로
진행하셔야 합니다.

예를들면 청산금을 납부한 경우의 양도차익 계산방법은요.

청산금을 납부한 경우 조합원입주권 양도차익 = ⓐ + ⓑ
ⓐ 관리처분계획인가 전 양도차익(부동산 부분)
 = 기존건물과 토지의 평가액 - 기존건물과 토지의 취득가액 - 기타 필요경비

ⓑ 관리처분계획인가 후 양도차익(입주권 부분)
= 양도가액 - (기존건물과 토지의 평가액 + 납부한 청산금) - 기타 필요경비

장기보유특별공제의 경우에도
장기보유특별공제액은 ‘부동산을 취득할 수 있는 권리’ 부분에는 적용하지 않지만 기존 부동산 부분은 그 보유기간에 따라 적용합니다.

(가) 소득세법 제95조 및 소득세법 시행령 제166조 제5항을 개정하여 조합원 입주권에 대하여도 기존부동산의 취득일부터 관리처분계획인가일까지의 기
 간에 대하여 장기보유특별공제가 적용됨을 명확히 하였다.
   (나) 기존 부동산의 보유기간 계산：기존 부동산의 취득일부터 관리처분계획 인가일까지의 기간
   (다) 기존 건물과 부수토지의 보유기간이 서로 다른 경우：각각의 보유기간에 따른 공제율을 적용

감사합니다.

(글 채택 부탁드립니다.)

박현우 · Answer

상속시점과 관리처분계획인가시점의 감정평가액 등 상세한 정보를 알아야 정확한 세금을 산출 가능합니다.

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