주택임대사업자 월세-전세 전환시

Question

김지현 · Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 주택임대차에 대한 차임 조정에 대해서는 '주택임대차보호법'의 법규정이 적용됩니다.  차임 조정과 월차임 전환시 산정률의 제한에 대해서는 다음의 내용을 참조하시기 바랍니다. 월차임 전환시 적용되는 규정에 반대되는 내용을 적용하여 전세금 변경하시면 되십니다.

○ 주택임대차보호법 제7조 (차임 등의 증감청구권) 
① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.>
② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다.

○ 주택임대차보호법 제7조의2(월차임 전환 시 산정률의 제한) 
보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임(月借賃)의 범위를 초과할 수 없다. 
1. 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율 (연 1할)
2. 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율 (연 2퍼센트)

마지막으로 임대차보호법을 위반하는 차임 상승이 반영되는 경우에는 아래의 주택임대차보호법 제10조의2에 따라서 임차인이 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있는 권리를 보유하게 됩니다.

○ 주택임대차보호법 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구) 
임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다.

강태훈 · Answer

안녕하세요.

강태훈세무사입니다.

주택임대사업자 관련하여 렌트홈에 가시면 의무사항과 의무사항 의무 위반관련 하여 과태료가 명시되어 있습니다.
임대료 증액제한 5프로 위반한 경우 과태료 5,000,000으로 렌트홈에 기재되어 있습니다.

감사합니다.

추경호 · Answer

5% 초과시 3천만원 이하의 과태료가 부과되며, 세제혜택 역시 주어지지 않습니다.

김현철 · Answer

안녕하세요 로원파트너스 김현철세무사입니다.

상생임대인 조건을  위하여 5% 증역여부를 할 때   월세 -> 전세로 변경하거나 전세->월세로 변경할 경우

임대료 상승률 기준액을 정하기 어려운 점이 있습니다.

렌트홈 임대료계산기에서 전월세 현황을 변환하여 임대료 증액여부를 계산해 볼 수 있으니

접속하여 현황에 맞게 계산해보시기 바랍니다.

세무 Q&A