부동산매매사업자 양도세/기장 관련 문의 드립니다

Question

김현철 · Accepted Answer

안녕하세요 로원파트너스 김현철세무사입니다.

부동산 매매업의 경우 거래 건수는 적지만 발생하는 비용들에 대하여 연간 합산하여 신고하는 비교과세 제도가 있습니다.

물건 2개를 취득하고 보유물건 중 1개를 양도했다고 하면

토지 등 양도차익 예정신고 1건에 대하여 예정신고하시고,

1년간 발생한 전체 경비에 대하여 장부를 작성해서 신고를 해야합니다.

이 경우 단건으로 신고를 맡기면 종합소득세를 신고하는 세무사님은 이전에 어떤 매물을 가지고 어떻게 예정신고가 들어갔는지

신고서만 보고 판단을 하기 힘들며, 보유 재고자산 등록을 어떻게 해야 하는지 등에 대하여 반영을 하기 어려운 점이 있습니다.

단기에 한두건만 양도하고 폐업하실 게 아니라면 일관성 있게 기장 매매로 신고를 하시는 것을 추천드립니다.

예정신고 등을 하지 않은 상태에서 연간 현황을 종합해서 신고를 하게 되면 양도소득세와 사업소득의 비교산출에서 어긋나는 경우가 많아

나중에 세무서에서 소명요청이 오거나 잘못된 신고로 가산세를 부담하게 될 가능성이 높습니다.

문의사항 1 답변 : 이전에 보유한 주택들을 사업자등록을 하고 재고자산으로 등록해둔 상태이면 사업소득으로 처리가 가능합니다.
문의사항 2 답변 : 매도대상 빌라가 올해가 아닌 이전에 취득했다면 기장 및 재고자산 등록이 선행되어 있어야 하고 올해 취득하신거라면 올해 장부에 반영하여 신고가 가능합니다.
문의사항3 답변 : 거래가 많지 않더라도 전체 부동산의 취득 및 양도 현황을 알아야 종합소득세 비교산출계산이 가능하기에 기장을 맡기시는 것을 추천합니다.

이훈 · Answer

안녕하세요

이로세무회계 이훈 세무사입니다.

1. 개인 소유 부동산의 양도가 양도소득이 아닌 부동산매매사업자로서의 사업소득으로 과세되기 위해선 부동산 매매 행위가 사업활동으로 볼 수 있는지 여부가 중요합니다.
사업활동으로 보기 위해선 세법상 명확하게 규정하고 있지는 않으나 계속 반복성이라는 약간의 추상적인 개념을 사용하고 있기 때문에 2주택 보유 상태에서 단순히 1주택에 대해 비과세를 받기 위해서 남은 1채의 주택에 대해 사업 재고자산으로 돌리는 1회성의 행위가 있는 경우라면 사업소득으로 신고한 것에 대해 부인이 될 여지도 있습니다.

따라서 만약 경매 등 을 통해 부동산을 지속적으로 매수 매도하고자 하시는 사업목적의 투자 의사가 있으시다면 현재 보유중인 투자용 빌라에 대해서 사업소득으로 신고를 하셔도 괜찮다고 판단됩니다.

2. 올해 부동산을 매도하시면서 해당 부동산에 대해 사업소득으로 과세를 받고자 하신다면, 매매사업자 사업자 등록을 내시고 매도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월이내 매매차익 예정신고를 하시면 됩니다.
재고자산의 등록은 내년 5월 종합소득세 신고하실 때 이번에 매도하실 부동산을 재고산으로 등록하신 후 판매하신 거래내역을 장부에 기록하시면서 재무상태표를 신고하시면 됩니다.

3. 부동산매매사업의 경우 매도 거래가 많지 않아도 매수 거래가 자주 발생하고 해당 부동산마다 정확한 매입증빙 관리를 통한 정확한 세금 계산 및 예정신고 합산과세 등 세금 신고를 꾸준히 정확히 관리하시고자 하신다면 기장을 하시는게 유리할 수 있습니다.

1회성 신고대리의 경우에는 신고를 하는 세무대리인 입장에서 증빙 관리를 별도로 챙겨줄 수 없으며, 과거의 거래 이력도 알 기는 힘든 부분입니다.(같은 세무사에게 계속 신고대리를 의뢰하신다고 하여도 신고대리 업체와 기장업체에 대한 관리의 집중도는 차이가 날 수 밖에 없습니다)

그 외 부동산 관련 세금에 대한 전반적인 상담이나 투자 시 주의하실 점 등에 대한 지속적인 세무상담이 필요하신 상황인 경우에도 기장을 하시는게 유리할 수 있지만, 이 부분 관련해서는 사장님의 성향 등 도 반영될 수 있는 부분이기에 기장이 유리하다 아니다라는 일률적인 답변을 드리기에는 조심스러운 부분이 있습니다.

감사합니다.

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