세무 Q&A

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  • Q. 지역은 경상북도 구미시, 현재 분양권 본인(자녀) 소유로 되어있습니다.
    22년 1월에 프리미엄 300만원 주고 매매한 분양권입니다.
    분양권 매수 후에 중도금 대출 1차부터 진행하여 마지막 회차까지 대출 받았습니다. (분양가 총 388,000,000원)
    24년 10월 31일부터 입주개시일입니다.

    저의 결혼 등의 이유로 아버지로 명의변경을 하는 것이 좋겠다고 판단하여 명의변경 준비 중입니다.
    10/18(금)에 [중도금 대출 승계 + 아버지로 명의이전] 예정입니다.
    증여계약서는 10/11(금) 구미시청에서 작성하였습니다.


    질문1) 중도금 대출 승계로 진행하는거라 [계약금+제가 매수할때 지불했던 프리미엄] 만으로는 5000만원 이하여서 증여세는 면제인 걸로 알고 있는데 맞을까요?

    질문2) 아버지께서 분양권을 증여 받으실 때, 중도금 대출 승계도 같이 이루어집니다. 이게 부담부증여라 양도세가 발생할 수 있다고 하더라구요.
    저는 22년 1월, 당시 300만원 프리미엄을 주고 구매했으나, 현재 분양권 매매가(3억 4-5000만원대)는 분양가(3억 8800만)보다 낮습니다. (마피 상태)
    이런 경우에도 증여인(매도자)인 제가 양도소득세를 내야하나요? 금액은 대략 얼마 쯤인지 궁금합니다.
    김*영 님
     조회 : 2540건 답변 : 6건 24.10.14
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    강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.10.14

    안녕하세요.

    강태훈세무사입니다.

    1) 직계존비속(자녀)는 10년간 5천만원까지 증여재산공제가 적용됩니다.
    2) 취득가액이 양도가액보다 크다고 하면 양도소득세는 계산되지 않습니다.

    감사합니다.

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    김해솔 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.10.14

    안녕하세요.
    은 세무회계 대표 김해솔 세무사입니다.

    1. 10년 간 부모님께 증여하신 금액을 합산하였을 때 5천만원에 미달하는 경우 증여세 과세대상이 아닙니다.
    즉, 이번 건 뿐만 아니라 이전 10년 간의 증여분을 합산한 금액을 기준으로 판단하시면 됩니다.

    2. 말씀주신 분양권 부담부증여의 경우 원칙적으로는 수증자(부모님)에게는 증여세가, 증여자(질문자님)에게는 양도세가 부과되는데
    양도차손이 발생한 경우 양도소득세는 발생하지 않으므로 납부하지 않으셔도 됩니다.
    다만, 양도소득세의 경우 연간 양도내역을 합산하여 양도차손과 양도차익이 통산되기도 하고,
    양도건이 있음에도 신고내역이 없을 경우 세무서에서 소명요청이 있을 수 있으므로
    양도차손이라 하더라도 신고는 진행하시는 것을 권장 드립니다.

    감사합니다.

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    강대성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.10.14

    안녕하세요.

    1. 증여세는 증여받은 금액이 5,000만 원 이하인 경우 증여공제로 인해 면제됩니다. 이 경우 10년 내에 다른 증여재산까지 포함하므로 이 부분까지 고려해야 합니다.

    2. 분양권 매매가가 분양가보다 낮은 경우에는 양도차손이 발생하기 때문에 양도소득세는 발생하지 않습니다.

    감사합니다.

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    최주희 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.10.15

    안녕하세요^^ 최주희세무사입니다.

    1. 직계존비속간은 10년간 합산하여 5,000만원 이하 증여시 증여공제로 납부하실 증여세는 없습니다. 다만, 신고는 진행하셔야 합니다.

    2. 현재 분양권 매매가가 매입당시 금액보다 낮다면 양도차익이 없으므로 양도소득세는 없습니다. 다만, 증여세와 신고를 함께 진행하시는 것이 좋을 것으로 보입니다.

    감사합니다:)

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    신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.10.15

    1.맞습니다. 5000만원 이하라면 증여세는 없습니다
    2.매매가가 분양가보다 낮으므로 양도세도 없습니다

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    이훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.10.15

    안녕하세요 이로세무회계 이훈 세무사입니다.

    1) 이전에 아버님께 증여를 하신 적이 없으시다면 증여재산공제 5천만원 이내로서 증여세가 발생하지 않습니다.

    2) 마피 상태인 경우라면 부담부증여로 인한 양도소득세는 발생하지 않습니다.

    다만, 분양권 부담부 증여를 하시는 경우 아버님의 증여세 신고와 질문자분의 양도소득세 신고를 진행하시는 것이 좋습니다.

    본래 양도소득세는 2개월이내 신고해야 하지만, 부담부증여의 경우에는 증여세 양도세 모두 부담부증여일이 속하는 달의 말일로부터 3개월 이내 하시면 됩니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

질문에 대한 답변입니다.

질문1) 증여세는 증여받는 상속인이 신고하고 부담하는 세금이므로, 증여인 입장에서 증여세 면제 여부는 크게 중요하지 않습니다. 상속인에게 상속이나 증여가 이루어진 경우 증여세가 부과됩니다. 증여세 면제 금액은 5천만원이지만, 매년 1월 1일을 기준으로 계산됩니다. 이월되는 증여는 5천만원 이하라도, 그 해에 이월되는 다른 증여액에 합산되어 총액이 5천만원을 초과하면 증여세가 부과됩니다. 각 연도별로 달라질 수 있으니 확실한 사항은 세무사님에게 문의하시거나, 국세청 증여세 계산기를 통해 계산해 보시는 것이 좋습니다.

질문2) 아버지께 증여하게 될 경우, 증여세와 양도소득세가 발생할 수 있습니다. 일반적으로, 부동산의 증여 및 양도에는 양도소득세가 부과됩니다. 분양권이 매수될 때 부과되는 증여세는 매수액과 매도액과의 차이에 따라 결정됩니다. 아버지께 증여하게 될 경우, 제가 가진 분양권의 가액과 아버지가 적용받는 분양권의 가액이 다를 수 있어, 그 차액에 대해 양도소득세가 부과될 수 있습니다.

하지만 저의 경우, 분양권을 구매했을 때의 가격과 현재의 가격이 다르고, 현재 분양권의 가격이 분양가보다 낮아서 양도소득세가 발생하지 않을 것 같습니다. 하지만 확실한 사항은 세무사님에게 문의하시거나, 국세청 양도소득세 계산기를 통해 확인해 보시는 것이 좋습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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