농지전문 상담입니다.

Question

이준호 · Answer

1. 증여받은 토지의 사업용/비사업용 여부 판단:
소득세법 시행령 제168조의8 제3항 제1호의2에 따르면, 직계존속이 8년 이상 재촌·자경한 농지를 상속이나 증여받은 경우, 수증자의 재촌·자경 여부와 관계없이 사업용 토지로 인정됩니다. 다만, 양도 당시 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역 제외)에 있는 농지는 제외됩니다.
따라서, 해당 농지가 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역 제외) 밖에 있다면 사업용 토지로 볼 수 있습니다. 토지의 용도지역은 토지이음(http://www.eum.go.kr) 사이트에서 확인할 수 있습니다.

2. 부모님의 8년 이상 재촌자경 증명:
앞서 언급한 조항에 따라, 부모님의 8년 이상 재촌자경을 증명하면 사업용 토지로 인정받을 수 있습니다. 증명 방법은 다음과 같습니다:
a 부친의 주민등록등본 (8년 이상 재촌 증명)
b. 농업경영체 등록확인서
c. 농지원부
d. 직불금 수령 내역

3. 사업용 토지의 양도소득세율:
사업용 토지라도 보유기간에 따라 세율이 달라집니다:
1년 미만 보유: 50%
1년 이상 2년 미만 보유: 40%
2년 이상 보유: 기본세율 적용 (6%~45%, 누진적용)

4.비사업용 토지의 보유기간별 세율:
비사업용 토지의 경우:
1년 미만 보유: 50%
1년 이상 2년 미만 보유: 40%
2년 이상 보유: 기본세율 + 10%p (16%~55%, 누진적용)

(어머니께서 현재 농사짓고 계신 것도 세율에 영향을 미치나요??)
->>>>세율에 영향을 미치지 않음(소득세법 시행령 제168조의8 제3항 제1호의2에 따라, 직계존속(시아버지)이 8년 이상 재촌·자경한 농지를 증여받은 경우라면, 현재 수증자나 시어머니의 자경 여부와 관계없이 사업용 토지로 인정될 수 있습니다)

5. 사업용/비사업용 토지의 세금 차이:
비사업용세율이 기본세율 (+ 10%p)이므로 이 정도 차이 난다고 보시면 됩니다.

예를 들어, 양도차익이 5억원이고 2년 이상 보유한 경우:
사업용 토지: 약 1억 3,940만원 (기본세율 적용)
비사업용 토지: 약 1억 8,940만원 (기본세율 + 10%p)
차액은 약 5,000만원으로, 비사업용 토지가 더 높은 세금을 납부하게 됩니다

강대성 · Answer

안녕하세요.

1. 직계존속 또는 배우자가 8년 이상 토지 소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지를 해당 직계존속 또는 배우자로부터 증여 받은 경우에는 비사업용토지로 보지 않습니다.
다만, 양도 당시 도지지역(녹지지역 및 개발제한구역 제외)안의 토지는 제외합니다.

2. 8년 이상 재촌자경을 증명하기 위해서는 농지원부, 농업경영체 등록확인서, 농기계 구입 영수증, 농작물 판매 증빙, 직불금 수령 기록 등이 필요합니다.

3. 사업용토지에 해당한다면 양도소득세 계산시 기본세율을 적용합니다.

4. 비사업용토지로 매매를 하는 경우에도 장기보유특별공제를 적용하므로 보유기간에 따라 세율이 달라질 수 있습니다.(어머니께서 농사를 짓고 있는 것은 세율에 영향을 미치지 않습니다.)
다만, 질문자님의 경우에는 사업용 토지로 인정받을 수 있을 것 같습니다.

5. 사업용토지는 기본세율(6-45%)이, 비사업용토지는 중과세율(기본세율 + 10%)이 적용됩니다.

감사합니다.

강태훈 · Answer

안녕하세요.

강태훈세무사입니다.

1) 농지대장을 확인해보시면 좋을거같습니다.
2) 사업용 토지의 경우 사실관계를 하여 세율을 확인하여야 합니다.
3) 세율은 기본세율+10%를 적용합니다.
감사합니다.

신경석 · Answer

1.직계존속이 8년이상 자경한 토지이므로 사업용토지로 인정받을 수 있습니다
2.농지원부,직불금수령기록, 농사관련 매입증빙 등 증빙으로 사업용토지 인정받을 수 있습니다
3.1년미만 50%, 2년 미만 40% 2년이상은 기본세율 적용됩니다
4.보유년도에 따라 장기보유특별공제가 달라지기 때문에 기본세율을 적용받으면 과세표준이 달라져 세율이 달라질 수 있습니다. 어머니의 농사여부는 영향이 없습니다
5.비사업용토지의 경우 기본세율에 10% 가산됩니다

이태성 · Answer

안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.

1. 직계존속 등이 8년 이상 재촌 자경한 토지를 증여받았다면 사업용토지로 볼 수 있습니다.
2. 위 질문에 대한 답과 같습니다.
3, 양도소득세율은 기본세율이 적용 됩니다.
4. 장기보유특별공제가 적용이 되기에 보유기간에 따라 세율이 달라집니다.
5. 사업용토지에 적용되는 기본세율에 비사업용토지는 추가적으로 10%가 더 적용됩니다.

자세한 상담은 가까운 세무사 사무실에서 받으시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.

1. 배우자 부친께서 8년 재촌자경한 뒤 증여받은 토지는 사업용 토지입니다. (소득세법 시행령 제168조의14 ③ 1의2.)
직계존속 또는 배우자가 8년 이상 기획재정부령으로 정하는 토지소재지에 거주하면서 직접 경작한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 이를 해당 직계존속 또는 해당 배우자로부터 상속ㆍ증여받은 토지. 다만, 양도 당시 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다) 안의 토지는 제외한다.

2. 재촌자경에 대한 증명서류는 「조세특례제한법 시행규칙」제27조제2항에서 규정하고 있으며, 일반적인 예시는 아래와 같습니다.
1) 주민등록초본
2) 시·구·읍·면장이 교부 또는 발급하는 농지원부원본과 자경증명의 확인
3) 농산물 판매.출하내역서 및 묘종.묘목구입비용 영수증
4) 농기계구입비, 농약구입비용 및 비료 구매내역 영수증
5) 기타 자경한 사실의 여부 : 농협 등의 조합원인 경우 조합원증명원, 농업경영체등록증명서, 농지소재지 농지위원장이 있는 경우 농지위원장이 확인한 자경농지사실확인서, 인우보증서, 쌀직불금수령내역 등

3. 양도소득세율은 6~45%로 양도소득과세표준에 따라 적용구간이 달라지겠습니다.
다만 양도소득금액 양도가액-필요경비-장기보유특별공제로 계산되므로 보유한 기간이 길수록 장기보유특별공제로 인한 공제액은 커집니다. (최대10년)

4. 비사업용토지라도 보유기간 3년이상은 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다만 세율에 10%(지정지역 20%)가 가산됩니다.
어머님께서 현재 농사짓는것은 영향이없습니다. (소유자가 재촌자경하여야함)

5. 농지취득가, 보유기간, 양도금액, 농지주소에 따라 달라지는것으로 얼마라고 확정하여 답변드리기는 어렵습니다.

이청호 · Answer

안녕하세요 이청호 세무사입니다.
질문하신 내용에 대하여 답변 드립니다.

답변1)
비사업용 토지 용도에 맞게 사용하지 않고 있는 토지를 말합니다.
토지의 용도 즉 지목은 토지이음 또는 토지대장을 통해 확인 가능합니다.

다만, 소득세법령 제168조의14에 따라
직계존속 또는 배우자가 8년 이상 자경한 토지를 증여받은 경우
무조건 사업용토지로 간주되므로 걱정하지 않으셔도 괜찮습니다.(도시지역 제외)

답변2)
재촌 자경 증명은 아래 증빙을 통해 가능합니다.
#농업경영체 등록확인서
#직불금 수령 기록
#농지대장

답변3)
취득 후 2년 이내 양도시 세율이 높게 적용되지만
질문자님의 경우 2년이 경과 후 양도할 것으로 예상되므로
언제 양도하셔도 세율은 같습니다.

답변4)
비사업용토지에도 장기보유특별공제가 적용되며
1년 당 2%(최대 15년 30%)의 공제가 적용됩니다.

어머님께서 농사를 짓고 있는 것은 세율에 아무런 영향을 미치지 않습니다.

답변5)
세금은 양도차익에 따라 달라지므로 말씀드리기 어렵습니다.
다만 비사업용 토지인 경우 대략 1.1배의 세금이 더 나온다라고 생각하시면 됩니다.

이외 궁금한 점이 있으시면 상담신청 부탁드립니다.

해당 답변이 질문자님께 작게나마 도움이 되었길 바랍니다.
오늘도 무탈한 하루 보내세요. :)

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