상속주택 양도, 상속세 관련

Question

김현철 · Answer

안녕하세요 로원파트너스 김현철세무사입니다.

상속 관련 문제는 사실관계 확인 및 세법의 적용이 복잡하여 인근 세무사 사무실에 방문하여 상담하실 것을 권장드립니다.

[문의사항] 
1)상속주택 처분시 양도세 취득가액 산정은 상속세 신고안했을경우 피상속인 사망당해의 공시가로 적용되는지 상속등기때 취득세의 공시가의 과세표준금액으로 책정이 되는지 .
-> 상속 개시일 당시(사망일)의 공시가격으로 책정됩니다(상속세 무신고시).  상속세를 신고했다면 상속세 신고 당시 평가한 금액이 취득가액이 됩니다.

2)1번 질문중 전자의명제[상속개시일 당시 공시가적용될시] 기한이 오래지났으나 지금이라도 세무사를 통하여 상속세를 등기 당시의 가격대로 신고가 가능한지.?
-> 과거 주택에 대하여 취득가를 소급하여 변경하는 것은  불가능합니다.

3)일반 주택을 먼저 팔고 상속주택을 나중에 팔 경우 상속주택은 1주택으로 비과세 요건으로 양도가능 할런지.(일반주택이 신축인데다 실거주용 목적이지만 양도차익현재 없습니다).
-> 일반주택을 먼저 팔고나면 상속주택이 1주택이 되는데 이 때 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 충족하면 비과세 적용이 가능합니다.

4)선 상속주택취득후 후 일반주택 취득하여 2주택이 된경우 일시적 1주택 1세대 비과세 요건을 전혀 받을 수 없는것인지.?
->  선 상속주택 취득 후 일반주택을 취득한 경우 일시적 1세대 2주택 규정을 적용하지 않는다고 명시되어 있기에 적용이 불가능합니다.

강태훈 · Answer

안녕하세요.

강태훈세무사입니다.

1)상속 등기시점입니다.
2) 네 기한후 신고 가능합니다.
3) 상속주택 외 일반주택 양도시 비과세 가능합니다.

감사합니다.

신경석 · Answer

1.상속세 무신고시 취득가는 공시지가로 책정됩니다
2.소급해서 취득가를 신고하는것은 불가합니다
3.상속주택을 2년보유한경우 비과세가능합니다
4.상속주택을 먼저 팔경우 일시적 2주택 비과세 가능합니다

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.

1) 무신고라 하더라도 상속주택의 취득가는 실제 매매사례가액 → 감정가액 → 기준시가(공시가격) 순으로 합니다. 
2) 매매사례가액이 없어 공시가격 적용될 경우 기한후신고를 통해 시가반영 가능합니다. 
3) 1세대 1주택은 조정지역인 경우 2년 거주요건을 충족한다면 12억원까지 비과세가 가능합니다. 
4) 일시적 1세대 2주택은 종전주택 취득한지 1년 이후에 신규주택을 취득하고 3년 내 종전주택을 매도할 경우 적용이 가능합니다. 
따라서 현재 소득세법상 일반주택 취득시기는 완공 후 입주한 23년 4월 무렵이라고 보면 26년 4월까지 상속주택 매도하여야 일시적 1세대 2주택 비과세가 가능하겠습니다.

정리하면 그리 복잡하지는 않은 케이스이니 천천히 살펴보시기 바랍니다.

이상규 · Answer

안녕하세요,
상속주택의 취득가액은 상속개시일 기준의 상속세법상 평가액입니다.
단독주택인 경우에는 공시지가가 될 수도 있으며,
아파트인 경우에는 그때의 매매사례가액이 될 수도 있습니다.
감사합니다.

강대성 · Answer

안녕하세요.

1. 취득세 신고시 과세표준이 아닌 사망개시일 시점의 공시가액으로 합니다.

2. 기한 후 신고를 통한다고 하더라도 상속등기 시점과 상속개시일 시점이 거의 10년이 된만큼 등기 당시 가액으로 신고는 불가능합니다.

3. 일반주택을 먼처 처분 후, 상속주택만 남은 상태에서는 비과세 적용 가능합니다.

4. 상속주택 취득 후 일반주택을 취득 한 경우에는 상속으로 인한 일시적 2주택 비과세가 적용되지 않습니다.

감사합니다.

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