상생임대인제도 관련 문의

Question

김대원 · Answer

안녕하세요 고객님 정성을 다하는 올리브세무회계 김대원 세무사입니다. 문의하신 내용 간단히 답변드리며, 정확한 양도세 상담은 지역 세무사와 진행하시기를 추천드립니다.
1) 양도세 비과세 요건 중 거주요건을 충족한 것으로 보므로 거주요건 제외한 나머지 비과세 요건 충족하셨다면 비과세에 해당합니다.
2) 23년 2월 체결한 상생임대차계약의 임대기간이 2년 이상이어야 합니다.
3) 상생임대차계약 요건에 해당한다면 비과세 적용에 별도의 특약을 요구하지는 않습니다.
감사합니다.

이용진 · Answer

안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.

1. 네, 현재 해당 주택만 보유하고있다는 가정 하에(1세대 1주택) 23년 2월에 체결한 계약을 2년이상 유지하신다면 요건을 충족합니다.
2. 네, 매도 잔금일이 23년 2월에 체결한 계약이 2년이 이후 시점이어야겠습니다.
3. 임차인이 중도에 퇴거하지 않는다면 특약여부가 요건 충족에 미치는 영향은 없습니다.

신경석 · Answer

1.비과세요건을 충족한 것으로 보입니다 2.맞습니다 계약일부터 2년이 지난시점에 잔금일로 하면 됩니다 3.특약을 넣지 않아도 상관없습니다

이준호 · Answer

질의1)
네, 귀하의 경우 상생임대인 제도의 요건을 충족한 것으로 보입니다. 직전 임대차계약이 1년 6개월 이상 유지되었고, 다음 계약에서 5% 이내로 전세금을 인상하여 2년 이상 계약을 유지한다면 양도세 비과세 요건 중 2년 거주 요건을 충족한 것으로 간주됩니다.
질의2)
상생임대차 계약 체결일로부터 2년이 경과한 시점에 비과세 효력이 발생합니다. 귀하의 경우, 23년 2월 15일에 계약을 체결했다면, 25년 2월 15일 이후에 매도 잔금일을 잡으면 됩니다. 정확히 25년 2월 16일부터 비과세 효력이 발생한다고 볼 수 있습니다.
질의3)
상생임대차 관련 별도의 특약을 넣지 않았더라도, 실제로 상생임대차 요건(5% 이내 인상, 2년 이상 계약 유지 등)을 충족했다면 문제가 없습니다. 다만, 향후 세무 조사 등에 대비하여 상생임대차 요건을 충족했다는 것을 입증할 수 있는 자료(임대차계약서, 임대료 납부 내역 등)를 잘 보관해두시는 것이 좋습니다.

주의사항:
상생임대인 제도는 2024년 12월 31일까지 체결된 계약에 한해 적용됩니다.
양도 시점에 1세대 1주택자여야 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
상생임대차 계약 기간 중 임차인이 중도 퇴거하는 경우, 비과세 요건을 충족하지 못할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

강태훈 · Answer

안녕하세요. 강태훈세무사입니다. 1) 네 가능합니다. 2) 2년 이 지난 시점입니다. 감사합니다.

윤찬우 · Answer

안녕하세요 1. 넵 위 요건을 충족하시면 가능합니다 2. 재계약하신 때로부터 2년이 지난 때부터 가능합니다 3. 별도 특약과는 무관합니다

김현철 · Answer

안녕하세요 로원파트너스 김현철세무사입니다.

질의1) 직전전세계약 1.6개월 이상 유지하였고, 다음 전세계약시에도 5%이내 전세계약하여 2년 간 계약 유지한다면 양도비과세 요건을 충족 했다고 볼수 있는지요
-> 2년 계약을 유지한다면 비과세 요건을 충족한 것으로 보입니다.

질의2) 양도비과세요건이 충족되어 주택 매도를한다면 25년 정확히 언제 비과세 효력이 발생하는지요
25년 2월에 해당 주택 매도 잔금일 기준으로 비과세 효력이 발생한다고 보면되는지요
(ex. 직전임대차계약 23.2.15에 체결 시 매도 잔금일을 25.2.15이후에 발생시키면되는지)

-> 계약일로부터 2년이 경과한 시점은 다음의 시점보다는 빨라야 하며, 가급적 텀을 두고 진행하시기 바랍니다.
양도 시점 : 잔금지급일과 등기부상 등기 접수일 둘 중 빠른 날

질의3) 임대차계약시 상생임대차 관련 별도의 특약을 넣지 않았는데 요건만족에 문제가 없을지요

-> 별도의 특약이 명시될 필요는 없습니다.

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