세무 Q&A
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Q.
안녕하세요? 양도소득세 계산 관련 문의드립니다.
1) 아파트 매수 당시 계약서를 분실하여 취득당시 건물 기준시가를 산정해야 하는데, 이 경우 홈택스 건물시가 조회에서 건물면적은 아파트 전유부분과 공용면적을 합한 연면적으로 해야 하나요 ?
2) 그리고, 세대별 아파트 연면적을 확인하기 어려운 경우에 건축물대장에 나오는 해당 아파트 해당 동의 전체 연면적을 세대수로 나누면 될지요?
3) 재건축 아파트 양도소득세 계산시 관리처분계획인가일 전과 후의 양도차익을 구한 후 장기특별공제를 각각 적용해야 하나요? 아니면, 관리처분계획인가일 전과 후의 보유 및 거주기간이 같아 장기특별공제 세율이 같은 경우, 관리처분계획인가일 전과 후의 양도차익을 구해 더한 후에 장기특별공제를 한번에 적용해도 될지요?
전문가분들의 신속하고 상세한 답변 부탁드립니다.
감사합니다.
김*윤 님
조회 : 453건
답변 : 8건
24.10.16
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.17
안녕하세요
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
1. [파트 매수 당시 계약서를 분실하여 취득당시 건물 기준시가를 산정해야 하는데]
---> 분실해서 기준시가는 아니구요. 분실했으면 환산취득가액으로 해야 됩니다.
아파트는 전유부분입니다. 고시된 오피스텔은 전유+공용입니다.
2. [해당 아파트 해당 동의 전체 연면적을 세대수로 나누면 될지요?] ---> 아닙니다. 그렇게 하면 안됩니다.
아파트는 세대별 면적이 반드시 나옵니다. 등기부등본을 다시 확인해 보시면 전유면적이 있습니다.
3. 장기특별공제를 각각 적용해야 하나요? ---> 맞습니다. 청산금양도차익 부분은 이전 장특공제가 안되기 때문입니다.
관리처분계획인가일 전과 후의 양도차익을 구해 더한 후에 장기특별공제를 한번에 적용해도 될지요?---> 따로 해야 됩니다.
감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)
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신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.17
1.전유부분으로 하면 됩니다
2..건축물대장 전유분으로 확인하시면 됩니다
3.각각 적용해야 합니다
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이준호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.17
안녕하세요 이준호 세무사입니다.
1. 건물 기준시가 산정 시 면적:
아파트 전유부분과 공용면적을 합한 연면적 사용
2. 세대별 연면적 확인 어려운 경우:
전체 연면적을 세대수로 나누는 방법은 부정확할 수 있음
관리사무소 문의, 등기부등본 확인, 유사 아파트 참고 등 대안 고려
3. 재건축 아파트 양도소득세 계산:
원칙적으로 관리처분계획인가일 전후로 나누어 계산
장기보유특별공제율이 같은 경우, 양도차익 합산 후 한 번에 적용 가능
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이태성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.17
안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.
1. 아파트의 전유부분으로 사용하시면 됩니다.
2. 등기부등본 등을 확인 하시는 것이 더 좋습니다.
3. 각각 별도로 적용해야 합니다.
자세한 사항은 가까운 세무사 사무실에서 하시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.
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강대성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.17
안녕하세요.
1. 아파트의 경우에는 전유부분으로 계산합니다. 취득시 계약서가 없는 경우에는 양도시 기준시가와 취득시 기준시가를 통해 환산취득가액을 구해야 합니다.
2. 그렇게 계산을 하면 정확히 계산할 수 없습니다. 등기부등본을 확인해 보시면 면적을 알 수 있습니다.
3. 관리처분계획인가일 전후로 구분하여 각각 적용해야 합니다.
감사합니다.
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오탁근 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.17
아파트 기준시가는 공동주택공시가격이 우선합니다.
계약서를 분실한 경우 취득가액은 환산취득가액으로 계산해야 합니다.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.17
안녕하세요.
강태훈세무사입니다.
1) 건축물대장으로 전용면적으로 하시면 도리거 같습니다.
2) 관리처분인가일 전과 후가 취득가액도 다릅니다.
감사합니다.
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김현철 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.22
안녕하세요 로원파트너스 김현철세무사입니다.
1. 아파트 기준시가를 계산시 건물의 면적은 전유부분으로 기재합니다.
2. 건축물대장 또는 등기부등본을 통해 해당 호수의 정확한 면적을 알아야 합니다.
3. 관리처분계획인가일을 기준으로 구분하여 나누어 적용해야 합니다
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1) 아파트 취득 당시의 건물 기준시가는 홈택스 건물시가 조회를 이용하여 확인하실 수 있습니다. 이때의 건물면적은 아파트의 전유면적만을 가지고 계산해야 합니다.
2) 세대별 아파트 연면적 확인이 어려운 경우, 건축물대장에서 해당 아파트의 해당 동의 전체 연면적을 확인하고 이를 세대수로 나눠 계산할 수 있습니다.
3) 재건축 아파트 양도소득세 계산 시, 관리처분계획 인가일 이전의 양도차익과 인가일 이후의 양도차익을 구한 후각각에 장기특별공제를 적용하는 것이 원칙입니다. 그러나 법령상 거주기간이 동일하게 적용될 경우(즉, 관리처분계획인가일 전과 후의 거주 기간이 같을 경우)에는 양도차익을 합산한 후에 장기특별공제를 한번에 적용하는 것도 가능합니다.
위 내용은 일반적인 법적 해석을 바탕으로 작성하였으며, 본인 상황에 꼭 맞는 정확한 해답을 얻고자 한다면 세무사나 공인 중개사에게 구체적인 상담을 받는 것을 추천드립니다.
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