세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
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Q.
상속되었던 시골의 단독주택 하나를 이번에 처분하려 합니다.
헌데 처분을 시작하려하니 상속주택 취득후에 주택을 사면 상속주택을 팔때 양도차익이 생기면 세금이발생된다 하여 아는 지인의 어플 소개로 문의 드립니다.
우선 내용입니다.
2009년 8월에 어머니가 돌아가시면서 최초 상속개시가 발생.
(당시 등기상 명의는 어머니 단독소유,주택은단독주택,아버지는 생존)
주택의 등기를 어머니 이름으로 계속 그대로두고 아버지께서 사시다가 2012년 2월에 돌아가셨습니다.
(상속세 신고 별도로 안함)
이후 지분 분할 과정에서 분할협의가 이루어지지 못해 많은 시간이 흐른후에 다른 형제들의 지분을 현물로 먼저 정리해주고 2021년 8월 정도 되서야 분할 협의가 되어 법무사 통해 제 단독소유로 상속등기가 되었습니다.
상속등기때 자동 상속신고되는줄알고 이때도 별도 신고는 안했구요.
상속등기 1년쯤 뒤에 직장근처아파트 하나를 경매로 취득하게되어 지금은 2주택자 입니다.
부동산에 물어보니 현재 상속주택의 주변 시세는 1억 2천 정도로 되어 있고 상속등기 당시 과세표준(기준시가)는 5000만원 정도였습니다.
만약 저 시세대로 매도 한다고 가정 했을때 문의사항입니다.
1.양도세 계산기를 보면 취득가액이 있는데 상속등기때 과세표준 금액으로 적용되는지.?
2.선취득 주택이 상속주택이라 일시적 1가구 2주택자가 안된다고 들었는데 2주택자여도 매도물건이 비규제 지역이면 거주하지 않았어도 2년이상 보유시 보유 기간만큼 장기보유 특별공제를 받을 수도 있다 하던데 적용여부와 보유기간 산정시 상속등기일 기준으로 산입되는건지 ..?
3.분할 협의중에 형제들에게 법적지분을 현물로 준경우 와
지자체의 도로 공사로인해 땅의 일부를 보상금 받고넘기고 담장이랑 창고 , 마당이 훼손,멸실되어 담장공사와 마당 공사 대문을 새로 달았는데 이 비용또한 필요경비로 포함이 될수 있는것인지.?
문의 드립니다.
윤* 님
조회 : 932건
답변 : 4건
24.10.19
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김현철 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.19
채택답변
안녕하세요 로원파트너스 김현철세무사입니다.
1. 상속개시일 기준 금액으로 적용됩니다. (돌아가신 날 기준 평가액)
2. 보유기간 및 거주기간의 산정은 1. 과 동일하게 상속개시일부터 기산하시면 됩니다.
3. 상속재산분할의 일환으로 현물로 지급한 경우와 도로공사로 인해 처분하는 경우는 상황이 달라서 실제 의뢰할 경우 세부 자료를 제공하고
부탁드려야 할 것 같습니다. 상속재산분할의 경우는 상속과 관련된 부분이라 경비 인정이 안되고 도로공사로 인한 보상금과 담장, 마당공사는
경비로 사용이 될 수 있을 것 같습니다.
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이준호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.19
1. 네 상속개시일 과세표준입니다.
2. 네 상속개시일부터 보유기간 계산하시면 됩니다.
3-1. 형제들에게 법적지분을 현물로 준 경우: 이는 상속재산 분할에 해당하므로 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정되지 않습니다
3-2. 도로 공사로 인한 보상금: 이는 양도소득에 해당하며, 별도로 신고해야함
3-3. 공사비용 : :필요경비로 인정되나 세금계산서, 현금영수증. 신용카드영수증같은 법적 적격증빙이 반드시 필요함
이상입니다
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이상규 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.19
안녕하세요
상속개시 당시의 공시가격이 취득금액이 될 것으로 보입니다.
2주택자여도 상속개시일부터 장기보유특별공제를 적용할 수 있습니다.
감사합니다
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.19
인녕하세요.
강태훈세무사입니다.
1)상속세 신고시 재산평가가액이 취득가액입니다.
2) 기존 보유주택 양도시 비과세적용 판단할수있습니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1. 상속에 의해 주택을 취득한 분들은 그 주택을 양도할 때 상속 시점의 과세표준액을 취득가액으로 산정합니다. 본인 말씀이 맞으며, 상속등기 당시의 기준시가인 5000만원을 취득가액으로 적용하게 됩니다.
2. 2021년 12월 31일까지는 상속 등으로 선취득한 주택이 있다면 후취득 주택을 매매하더라도 1가구 2주택 또는 이상의 주택자로 분류되지 않습니다. 따라서, 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 추가로 법령에서 보유기간은 취득일로부터 양도일 전일까지로 규정하고 있습니다. 본인 상황에서는 상속등기 동시에 상속이 이루어졌으므로 상속등기일이 취득일이라고 보고 장기보유특별공제의 적용을 받을 수 있습니다.
3. 상속분할 협의 중에 형제들에게 주어진 현물은 양도세 계산에서 필요경비로 인정되지 않습니다. 공사 비용은 양도차익을 계산할 때 둘러싼 환경이나 조건이 개선되어 그에 따른 가격 상승 요인이 된 경우에만 필요경비로 인정되는 것으로, 일반적으로 도로 공사로 인한 훼손 복구 공사비는 필요경비로 인정하기 어려울 것으로 보입니다. 그러나 이는 상황에 따라 다르므로 세무사와 상의하는 것이 좋을 것 같습니다.
양도소득세 계산은 복잡하고 사업자의 특성, 양도 주택의 상황 등 다양한 요소를 고려해야 하는 작업으로 자세한 사항은 세무전문가에게 상담받는 것을 추천드립니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.