• Q.
  증여세 아파트 명의 이전 관련 문의
  안녕하세요.
  경기도 광명시에 거주하고 있는데 아파트 명의 이전 관련 문의드립니다.
  
  현재 결혼을 앞두고 있고...
  개인사유로 2025년 중 혼인신고 후 남편 명의 아파트(거래가 약 8억원)를 아내 명의로 이전 검토하고 있습니다.
  해당 아파트는 현재 전세 형태로 세입자 입주 중입니다.
  
  이하 문의 드립니다.
  
  1) 공동명의 대비 단독명의가 절세 측면에서 유불리한 점이 어떻게 되는지?
  2) 단독명의로 이전한다면 부부관계라는 전제하에 증여?의 형태가 되는 것인지?
  3) 6억까지 증여세 면제는 "혼인신고 시점"부터 바로 적용 가능한 것인지?
  4) (거래가 8억 기준) 명의 이전 시 발생 예상되는 비용의 항목과 대략적인 금액 어느정도인지?
  5) 이후 루틴하게 발생할 비용(재산세 등)은 어느 정도인지?
  6) 단독명의로 변경 한다면 등기를 말소하고 다시 받아야 하는지?
  7) 단독명의로 변경 한다면 입주 중인 세입자에게 통보 후 재계약을 해야하는지?
  
  이상입니다.
  이것저것 궁금한 게 많습니다.
  어떻게 진행하는 게 유리한지...답변 가능하신 항목 답변 및 조언 주시면 감사하겠습니다.
  
  이*욱 님
  조회 : 1505건 답변 : 6건 24.10.21 즐겨찾기
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  김현철 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  24.10.21

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  안녕하세요 로원파트너스 김현철세무사입니다.
  
  문의주시는 내용에 답변드립니다.
  
  해당 건에 대하여 진행을 희망하시는 경우 문의를 주시면 친절히 안내드리겠습니다.
  
  1) 공동명의 대비 단독명의가 절세 측면에서 유불리한 점이 어떻게 되는지?
  
  공동명의의 경우, 재산세와 종합부동산세 등에서 혜택을 받을 수 있습니다.
  재산세 및 종합부동산세는 명의자가 여러 명일 경우, 각자의 지분에 따라 세금을 나누어 납부하기 때문에 세 부담을 줄일 수 있는 장점이 있습니다.
  또한, 부부가 공동명의일 경우 양도소득세를 계산할 때 각자의 기본 공제를 받을 수 있어 절세 효과가 있습니다.
  
  반면 단독명의일 경우, 모든 세금이 한 사람에게 집중되기 때문에 세 부담이 더 클 수 있습니다. 특히 부동산 가격이 높을수록 절세 효과의 차이가 커집니다.
  
  2) 단독명의로 이전한다면 부부관계라는 전제하에 증여의 형태가 되는 것인지?
  
  직접 대가를 시세대로 지불하고 사는게 아니라면 부부관계이든 아니든 증여의 형태로밖에 이전 될 수 없습니다.
  다만 부부관계일 경우 증여세를 낮게 부담하고 증여할 수 있는 메리트가 있어 혼인신고 후 명의이전 하시는게 좋습니다.
  
  3) 6억까지 증여세 면제는 "혼인신고 시점"부터 바로 적용 가능한 것인지?
  
  부부 간 증여세 공제는 혼인신고 후부터 적용됩니다.
  혼인신고를 한 이후에는 10년 동안 최대 6억 원까지 증여세가 면제됩니다.
  따라서 혼인신고 시점부터 바로 공제를 받을 수 있지만, 그 이전에 명의를 이전하면 증여세가 부과될 수 있습니다.
  
  4) (거래가 8억 기준) 명의 이전 시 발생 예상되는 비용의 항목과 대략적인 금액 어느정도인지?
  
  명의 이전 시 발생하는 주요 비용 항목은 다음과 같습니다:
  
  증여세: 아내에게 8억 원의 아파트를 증여하는 경우, 6억 원까지는 면제되며 초과 금액 2억 원에 대해 증여세가 부과됩니다.
  1억원까지는 10% 세율, 1억 원 초과분에 대한 세율은 20%이므로 약 3,000만 원 정도의 증여세가 예상됩니다.
  취득세: 부부 간의 증여는 취득세가 부과되며, 일반적으로 4%의 취득세가 발생합니다. . 8억 원 기준으로 약 2,800만 원의 취득세가 발생할 수 있습니다.
  기타 비용: 등기 비용, 법무사 수수료, 증여세 신고 수수료 등이 추가적으로 발생할 수 있습니다.
  
  5) 이후 루틴하게 발생할 비용(재산세 등)은 어느 정도인지?
  
  - 이 부분은 재산내역을 알아야 산정이 가능하며 기본적인 내용만 작성한 것입니다 참고로만 활용하시기 바랍니다-
  재산세는 매년 부과되며, 주택 가격에 따라 차등 적용됩니다. 아파트 가격이 8억 원이라면 재산세는 대략적으로 약 100만 원에서 200만 원 정도가 될 수 있습니다.
  종합부동산세는 주택의 공시가격이 11억 원을 초과할 경우 부과됩니다. 공시가격에 따라 다르지만, 종부세 부담이 추가로 발생할 수 있습니다.
  
  6) 단독명의로 변경 한다면 등기를 말소하고 다시 받아야 하는지?
  
  단독명의로 변경할 경우, 기존 등기를 말소하고 새로운 등기를 해야 합니다. 이는 명의 변경 절차의 일환으로, 법무사 또는 등기소에서 관련 절차를 진행해야 합니다.
  
  7) 단독명의로 변경 한다면 입주 중인 세입자에게 통보 후 재계약을 해야 하는지?
  
  명의 이전 후 세입자에게 통보는 필요하지만, 반드시 재계약을 해야 하는 것은 아닙니다. (계약을 그대로 승계하는 것도 가능합니다)

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  이준호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  24.10.21

  1. 공동명의 vs 단독명의 절세 측면 비교
  공동명의와 단독명의는 상황에 따라 장단점이 있습니다:
  공동명의의 경우 종합부동산세 부과 기준이 분산되어 세금 부담이 줄어들 수 있습니다.
  단독명의는 관리가 간편하고 향후 처분 시 의사결정이 용이합니다.
  귀하의 경우 8억원 아파트 한 채라면, 종합부동산세 대상이 아니므로 단독명의가 관리 측면에서 유리할 수 있습니다.
  
  2. 부부간 증여 여부
  네, 부부 관계에서 아파트 소유권을 이전하는 경우 증여로 간주됩니다.
  
  3. 배우자 증여세 공제 적용 시점
  배우자 증여재산공제(6억원)는 혼인신고 시점부터 즉시 적용 가능합니다.
  
  4. 취등록세와 수수료 정도 생각하시면 됩니다.
  
  5. 재산세 100~150정도발생됩니다.
  
  6. 등기 절차
  기존 등기를 말소하고 새로 등기를 하는 것이 아니라, 소유권이전등기 절차를 밟게 됩니다.
  
  7. 세입자 관련 사항
  통보 후 계약서를 갱신하실 필요는 있습니다
  
  
  
  

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  이용진 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  24.10.21

  안녕하세요. 이용진 회계사 입니다.
  
  1. 종부세 측면 : 공제액이 11억 → 12억으로 늘어납니다. (다만, 거래가 8억이라면 이는 해당사항 없겠습니다.)
  양도세 측면 : 6~45%사이 세구간에 따라 부담세액이 줄어들 수 있습니다.
  2. 네, 무상으로 이전하면 증여의 형태가 되고, 증여세는 배우자간 6억원까지 공제되며 나머지 2억에 대해 증여세가 발생하겠습니다.(약 2천만원)
  또한 증여로 인한 취득세가 3.5%(농특세, 지방교육세 포함 4%, 약 3,200만원)발생합니다.
  3. 네, 법적 혼인시점부터 적용됩니다.
  4. 위 증여세 및 취득세 외 법무사 등기비용이 발생하겠습니다.
  5. 재산세는 약 100만원 안쪽으로 나올듯 합니다.
  6. 명의 이전을 하면 기존 등기가 변경됩니다.
  7. 집주인 명의 변경, 매매는 통보정도는 해야겠지만 (특약에 넣는경우도있음) 재계약까지는 아니라고 생각됩니다.
  다만, 특약으로 집주인 변경 시 재계약한다고 하면 해야겠죠.
  
  감사합니다.
  

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  이태성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  24.10.21

  안녕하세요. 태성세무회계 이태성 세무사 입니다.
  
  1. 각각의 장단점이 있습니다.
  공동명의의 경우 재산세와 종합부동산세가 유리하며 단독명의의 경우 양도하실 때 유리합니다.
  2. 부부 간 증여의 경우 10년간 누적으로 6억까지 공제되며 6억의 초과분은 증여세가 과세 됩니다.
  3. 혼인시점부터 증여세 공제 적용이 가능합니다.
  4. 2억에 대한 증여세와 취득세 등이 발생합니다.
  5. 대략적으로 100만원에서 200만원이 발생할 듯 합니다.
  6. 소유권이전등기 절차로 가능합니다.
  7. 통보는 해야 겠지만 재계약을 필요로 하지는 않습니다.
  
  더 자세한 상담은 가까운 세무사 사무실에서 받으시는 것을 추천 드립니다. 감사합니다.

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  강대성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  24.10.21

  안녕하세요.
  
  1. 단독명의가 추후 양도시 공동명의 보다 불리할 수 있습니다. 하지만 취득가액과 양도가액 차이가 크지 않다면 그리 큰 차이는 없습니다.
  
  2. 무상으로 이전하면 증여, 유상으로 이전하면 매매가 됩니다.
  
  3. 혼인신고하고 승인된 시점부터 효력이 있습니다.
  
  4. 무상이전하면 증여세 3,000만원, 취득세 약 2,100만원 발생합니다.
  
  5. 재산세를 알기 위해서는 공시지가를 알아야 합니다. 공시지가가 7억이라면, 1세대 1주택이라면 약 60만원 정도 나옵니다. 그렇지 않으면 약 130만원 정도 나옵니다.
  
  6. 증여등기를 하시면 됩니다.
  
  7. 소유주가 바뀌기 때문에 통보 후 다시 계약서를 작성하셔야 합니다.
  
  감사합니다.

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  강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  24.10.22

  안녕하세요.
  강태훈세무사입니다.
  
  1)공동명의가 조금 더 유리합니다.
  2) 대가를 수반하면 양도, 무상이면 증여입니다.
  3) 전에는 불가능합니다.
  
  감사합니다

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