세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
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Q.
제가 전세 2500만원에 살던 집이 갑자기 경매 들어온다해서 엄마가 제명의로 하지않고 엄마 명의로 집을 사셨어요,,
그리고 지금 제 명의로 바꾸자고 하는데요,, 집 가격은 6천만원 정도 하는 18평 빌라구요, 대출은 2500이 있습니다.
대출안고 제 명의로 바꿀때 제가 전세금2500만원 들인거 인정 못받고 증여로 되어버리면 세금이 많이 나오는게 아닌가 궁금합니다. 좋은 방안 알려주십시요..ㅠㅠ
정*진 님
조회 : 516건
답변 : 7건
24.10.22
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이준호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.22
부담부 증여로 처리:
집 가격 6000만원에서 대출 2500만원을 제외한 3500만원에 대해 부담부 증여로 처리할 수 있습니다.
이 경우 증여세 과세표준은 3500만원이 됩니다.
증여세 계산:
증여세 기본공제 5000만원이 적용되므로, 실제 과세대상 금액은 0원이 됩니다.
따라서 증여세는 발생하지 않습니다.
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김현철 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.22
안녕하세요 로원파트너스 김현철세무사입니다.
증여세 신고를 할 때 어머니께서 주택을 취득하실 때 부담하신 대출 2500만원에 대하여는 양도로
주택가액에서 대출금을 제외한 3500만원에 대하여는 증여로 신고를 하시면 될 것 같습니다.
증여와 양도가 섞여 있는 경우를 부담부증여라고 하는데 이렇게 신고를 하시면 되며,
양도금액 2500만원의 상환을 상담신청자분께서 부담하신 전세금 2500만원과 상계하여
채무면제로 하시면 될 것 같습니다.
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윤찬우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.22
안녕하세요
고객님 명의로 이전하는 경우 부담부증여로 하여 2,500만원에 대한 부분은 양도로 보고 3,500만원은 증여로 보아 증여재산공제를 받으면 절세가 될 수 있을 것으로 보입니다.
다만 해당 내용은 세액계산을 검토해봐야할 것으로 보입니다
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김경록 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.22
현재 상황:
기존 전세금: 2,500만원 (본인 부담)
현재 집값: 6,000만원
현재 대출: 2,500만원
소유권: 어머님 명의
희망사항: 본인 명의로 전환
가능한 방안들:
매매로 처리하는 방안:
어머님께서 본인에게 3,500만원(6,000만원-2,500만원)에 매도하는 것으로 계약
이때 기존 전세금 2,500만원을 매매대금 중 일부로 인정받음
장점: 증여세보다 취득세가 낮음
필요서류: 매매계약서, 기존 전세계약서, 대금지급 증빙
부분 증여로 처리하는 방안:
일부는 매매, 일부는 증여로 처리
증여재산공제 한도(부모->자녀 5천만원/10년) 활용
장점: 증여세 절감 가능
전체 증여로 처리시:
부모-자녀간 증여재산공제 5천만원 활용
6천만원 - 5천만원 = 1천만원에 대해서만 증여세 발생
대출 2,500만원은 부채로 인정되어 과세대상에서 제외
권장 진행 절차:
매매로 진행시:
1) 매매계약서 작성
- 매매대금: 3,500만원
- 기존 전세금 2,500만원을 계약금으로 인정
2) 등기 이전
- 취득세 신고 및 납부
- 대출 승계 관련 은행 협의
3) 필요 서류
- 매매계약서
- 기존 전세계약서
- 잔금 지급 증빙
- 등기신청서
세금 예시 계산:
매매로 처리시:
취득세: 3,500만원 × 약 1.13.5% = 38.5122.5만원
증여로 처리시:
과세표준: 6,000만원 - 5,000만원(증여공제) - 2,500만원(채무) = 0원
증여세: 없음
추천 방안:
우선 전체 증여로 진행 검토
현재 상황에서는 증여세가 발생하지 않을 가능성 높음
절차가 비교적 단순
세무사 상담 필수
정확한 세금 계산을 위해
최적의 방안 결정을 위해
주의사항:
반드시 전문가(세무사/변호사) 상담 후 진행
모든 거래 내역 증빙자료 보관
대출 승계 가능 여부 사전 확인
이러한 부동산 거래는 복잡한 세무 이슈가 있으므로, 반드시 세무사와 상담하시어 본인의 구체적 상황에 맞는 최적의 방안을 찾으시기를 권장드립니다.
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강대성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.22
안녕하세요.
기존에 보증금 계좌이체내역과 임대차계약서가 있으면 해당 보증금에 대한 입증은 가능합니다.
다만, 부담부증여로 명의를 바꾸시는 경우 직계존비속간의 증여공제 5천만원을 활용할 수 있습니다.
대출금과 보증금을 합산한 금액 5,000과 증여재산 1000보다 오히려 대출금 2,500과 증여재산 3,500이 세금이 더 절세될 수 있습니다.
취득세까지 고려해야 하는 부분이 있으니 상담받아보시고 결정하시길 바랍니다.
감사합니다.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.22
안녕하세요.
강태훈세무사입니다.
증여로 받아도 10년간 5천만원 공제적용하므로
1천만원의 10프로 1백만원 증여세 내시면 됩니다.
감사합니다.
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.24
안녕하세요
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
전세를 안고 명의를 바꾼다 하더라도 금액이 크지 않기 때문에
세금이 많이 나오지는 않을 거니까 염려하지 않으셔도 됩니다.
감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
안녕하세요. 전세금을 돌리는 형식으로 진행이 되면 증여세 유발을 어느 정도 피할 수 있습니다. 정확한 상황에 따라 다르겠지만, 일반적인 상황에 대한 방안을 제시해드릴게요.
예를 들어 현재 집 가격이 6천만원이고 대출이 2500만원이라고 했을 때, 집값에서 대출을 빼면 3500만원의 실질적인 가격이 됩니다. 우선 엄마께서 이 집을 제 이름으로 바꾸기를 원할 경우, 증여세가 발생할 가능성이 높습니다.
하지만 여기서 전세금 2500만원을 모두 돌려받아 가지고 있는 상황이라면, 그 전세금으로 집을 구입하는 것처럼 처리하면 증여양도로 보는 것을 피할 수 있습니다. 바꿔 말하면 엄마께서 집을 인도하면서 전세금을 돌려받고, 그 돈을 받아서 집을 사는 것으로 보면 됩니다.
그러면 가족 간 양도로 보여 3500만원에서 2500만원인 전세금을 빼주면 실제로 양도받은 가액은 1000만원으로 생각하실 수 있습니다. 이 경우에는 3년간 증가하는 주택 가액의 50% 또는 0원인 낮은 쪽을 증여가액으로 인정하므로 증여세 부담을 줄일 수 있습니다.
하지만 이와 같은 방안은 복잡하고, 대한민국 세법이 상세하고 복잡하여 개인 상황에 따라 다르게 적용될 수 있으므로 전문가에게 상담하는 것이 좋습니다. 세무사와 상담하시면 좀 더 정확한 정보를 얻으실 수 있습니다. 이 포인트는 제가 개인적인 의견을 제시한 것으로, 반드시 세무사 등의 전문가와 상의하셔야 합니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.