세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
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Q.
거주 20년된 빌라 입니다. 누님의 명의로 되어있구요.동생인 제가 매매하려고 합니다.
가족이 상담을 받았다고 하는데 이 건물은 워낙 거래가 없어서,
기준시가 or 공시지가 기준으로 업을해서 매매를 하려합니다만.
근데. 상담 당시 매매가가 공시지가 보단 높지만,실거래가 보단 1억정도 아래 입니다.
3년전 21년에 같은층의 다른 호수에서 매매가 이루어 졌습니다.실거래가 정도 이고요.
이 다른 호수의 거래가 증여세 같은것에 영향을 주는지 궁금합니다.
그 외에 기준이 되는 시세는 주변 빌라밖에 없구요.
시간이 지나서 공시지가 기준으로 해도 되는건지 궁금합니다.
아**도 님
조회 : 2616건
답변 : 5건
24.10.23
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강대성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.24
채택답변
안녕하세요.
가족간 매매는 증여로 볼 가능성이 높습니다. 증여로 보지 않으려면 매매대금을 확실히 주고 받아야 합니다.
간족간 매매이더라도 시가와의 차이가 시가의 30%와 3억원 중 둘 중 적은 금액 이내이면 증여로 보지 않습니다.
또한, 누나 입장에서 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다면 부당행위계산 부인 규정을 적용받지 않기 때문에 저가매매 하는 편이 유리합니다.
다만, 추후에 양도를 해야 하는 경우까지 고려하셔서 매매가를 생각해 보셔야 합니다.
감사합니다.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.23
안녕하세요.
다른호수의 매매가가 지금 가지고 계신 빌라의
면적등과 유사하다면 실거래가로 인정됩니다.
하지만 다른 호수싀 거래는3년전이므로전혀 참고할만한
매매는 아닌거같습니다.
현재 상황에서는 기준시가로 하시는게 안전 할거 같습니다.
감사합니다.
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.23
안녕하세요
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
증여세 계산할때는 시가를 증여재산가액으로 하는데요,
시가는 매매사례가액을 포함합니다.
구조, 용도, 평형, 기준시가 등이 유사하다면 매매사례가액을 적용합니다.
다만, 실제로 3년전에 매매가 이루어 진것은 매매사례가액을 적용할 수 없습니다.
감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)
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김현철 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.23
안녕하세요 로원파트너스 김현철세무사입니다.
동일한 단지의 동일 평수라면 비교대상으로 가능합니다(매매사례가 적용 가능)
3년 전이면 현재 양도할 당시와 시세 차이가 있을 수 있으므로 3년 전 가격을 적용하여
신고가 가능한지는 정확히 알 수 없습니다.
특수관계인간 거래는 시가의 5% 이상 차이가 나면 문제 될 소지가 있어
마음 편히 신고하고싶으시다면 감정평가를 받으시는게 좋고
공시지가로 신고하게 되면 매매사례가나 시가로 볼만한 다른 자료가 담당 공무원에게 있다면
신고내용을 부인하고 시가로 볼만한 가격으로 과세처분을 할 수 있으니 유의하시기 바랍니다.
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정순재 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.24
안녕하세요.
연월세무회계 정순재 세무사입니다.
3년 전 21년에 거래된 매매사례가액은 시가로 인정 받기 어려워 보입니다.
현 상황에서는 기준시가로 또는 감정평가를 받아 매매를 하셔야 될 것으로 판단됩니다.
매매가액에 따라 추후 양도시 취득가액이 달라지니 이러한 점을 고려하셔야 합니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
형제간의 부동산 매매에 관해 질문 주셨는데요.
부동산을 매매하게 될 때, 세무상의 문제가 될 수 있는 부분은 취득세, 양도세 그리고 증여세 등이 있습니다.
공시지가가 매매가보다 낮게 책정되는 경우, 한국의 세법상 매매가와 공시지가의 차액이 크게 벌어지면(5억원 이상 차액 발생 혹은 매매가가 공시지가의 1/2 이하인 경우) 그 차액에 대해 증여세가 부과될 수 있습니다. 따라서 매매가와 공시지가의 차이가 크지 않다면 증여세 부과를 피할 수 있습니다.
매매 당시의 실거래가에 따라서도 세액이 달라질 수 있으니 참고하셔야 합니다.
다만, 이 사안은 복잡한 세법적인 문제가 포함되어 있어 세무사나 변호사 등에게 전문적인 상담을 받아보시는 것을 권합니다.
또한, 질문에서 언급하신 다른 호수의 거래가(실거래가)는 세액 계산에 영향을 미치지 않습니다. 공시지가나 시가 등을 기준으로 세액이 측정되며, 이에 따라 한 건물 내의 다른 호수의 거래가는 직접적인 영향을 미치지 않습니다.
마지막으로 주변 빌라의 시세가 기준이 되는 지에 대한 질문에 답변 드리자면, 공시지가는 해당 지역의 부동산 가격 동향, 건물의 구조 등 여러 요소를 고려하여 산정됩니다. 따라서 주변 빌라의 시세가 반영될 수는 있지만, 이것만이 기준이 되는 것은 아닙니다. 따라서 시간이 지난 뒤에도 공시지가 기준으로 거래를 계획하실 수 있습니다.
다시 한번 강조하지만 이와 같은 세무 문제는 전문가의 도움을 받아 해결하시는 것이 가장 안전하며 정확합니다. 상황에 따라서는 부동산 중개인의 도움을 받아서 시세를 확인하고 거래를 진행하는 것도 도움이 될 수 있습니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.