세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
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Q.
안녕하세요
기존 집사람이 지방에 공시지가 1억미만 아파트 보유한 상태
혼인신고 전
남편,아내 각자가 비규제지역 분양권 청약에 당첨되었습니다.
현재는 혼인신고 상태입니다.
남편 분양권 1보유
아내 기존주택(공시지가 1억미만) + 분양권 1개 보유
올해 연말에 입주 예정인데 취득세가 걱정되네요.
1가구 3주택 조건에 부합하여 취득세 8%를 내야 하는지 궁금합니다.
답변 미리 감사합니다.
허*경 님
조회 : 7693건
답변 : 8건
24.10.27
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.27
안녕하세요
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
취득세 중과세율을 판단할때 주택수는 취득하려는 주택, 분양권, 입주권을 포함하여 카운트하지만
예외적으로 시가표준액 1억원 이하인 주택은 주택수에서 제외하고 판단합니다.
아래 참고하시기 바랍니다.
제28조의4(주택 수의 산정방법)
① 법 제13조의2 제1항 제2호(법인의 주택 취득 등 중과)및제3호(3주택 이상 주택 중과)를 적용할 때 세율 적용의 기준이 되는 1세대의 주택 수는 주택 취득일 현재 취득하는 주택을 포함하여 1세대가 국내에 소유하는 주택, 법 제13조의3 제2호에 따른 조합원입주권(이하 “조합원입주권”이라 한다),같은 조 제3호에 따른 주택분양권(이하 “주택분양권”이라 한다) 및 같은 조 제4호에 따른 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 한다)의 수를 말한다. 이 경우 조합원입주권 또는 주택분양권에 의하여 취득하는 주택의 경우에는 조합원입주권 또는 주택분양권의 취득일(분양사업자로부터 주택분양권을 취득하는 경우에는 분양계약일)을 기준으로 해당 주택 취득 시의 세대별 주택 수를 산정한다.
⑤ 제1항부터 제4항까지의 규정에 따라 1세대의 주택 수를 산정할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택, 조합원입주권, 주택분양권 또는 오피스텔은 소유주택 수에서 제외한다.<개정 2023. 3. 14.>
1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택
가.제28조의2 제1호에 해당하는 주택으로서 주택 수 산정일 현재 같은 호에 따른 해당 주택의 시가표준액 기준을 충족하는 주택 <1억원 이하주택>
감사합니다.
(글 채택 부탁드립니다.)
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.27
안녕하세요.
강태훈세무사입니다.
공시지가 1억 미만은 주택수에서 제외하고 남편 아내 각각 1주택 보유하여서
총 2주택자입니다.
3번째 주택구입시 조정대상외 지역 주택 구입하면 8프로 취득세가 중과됩니다.
감사합니다.
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최지호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.27
안녕하세요 최지호 세무사입니다. 위 질의에 대한 답변드립니다.
우선 양도세 측면에서는 혼인신고로부터 현재는 5년까지는 각자 비과세를 판단하도록 합니다.
따라서, 아내분 명의만 생각하신다면 기존주택 + 1년 내에 분양권 당첨이 되었다면 그로부터 기존주택을 3년 이내에 팔면 비과세가 가능합니다.
하지만 취득세 측면은 조금 다릅니다. 각자 판단하지 않고 합쳐서 판단하게 되는데요. 기존주택이 공시지가 1억 미만이라면 다행히 취득세 주택 수에서 빠지게 되는데요.
(재개발/재건축 지역이면 포함됩니다.) 따라서 일반적인 경우라면 비조정대상지역 2주택까지는 현재 중과세가 적용되지 않을 수 있지만,
자세한 내용을 상담받아보셔야 할 것으로 보입니다.
저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다.
문의에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 감사합니다.
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강대성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.27
안녕하세요.
20.8.12 이후 취득한 분양권은 주택수에 포함하며, 분양권 취득일을 기준으로 주택수를 계산합니다.
공시지가 1억 미만 주택은 주택수에 포함하지 않습니다. 이는 다른 주택을 취득할 때도 마찬가지로 제외합니다.
따라서, 2주택 취득세가 적용될 것으로 보이며, 조정대상지역이면 8%, 조정대상지역외 이면 1-3%의 취득세가 적용됩니다.
감사합니다.
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김현철 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.27
안녕하세요 로원파트너스 김현철세무사입니다.
공시지가 1억 미만 주택은 취득세 중과세 판단시 주택 수에 산입하지 않습니다.
따라서 2주택자로 취득세를 부담하실 것으로 보이며,
조정대상지역인 경우 8%, 그 외의 지역인 경우 일반세율을 적용받으실 것 같습니다.
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신경석 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.28
분양권의 경우 20년8월 12일 후 취득한 분양권은 주택수에 포함됩니다
공시지가 1억미만 아파트의 경우 주택수에 포함되지 않습니다
따라서 남아있는 분양권이 20년 8월 12일 이후 취득이고 나머지 입주예정 아파트가 조정대상지역일 경우 8%취득세이나 조정대상지역이 아닐경우 일반세율입니다
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강은수 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.29
안녕하세요:)
아내의 기존주택은 시가표준액(공시지가)1억미만의 경우에는 취득세 중과시 주택수 합산에 포함되지 않습니다.(예외있음)
때문에 2주택 취득세를 부담하시면 되지만 비조정대상지역인 경우에 2주택까지 중과되지 않는 부분입니다.
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권재훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.10.29
양도소득세 측면에서 혼인 신고 후 5년 이내에는 각자 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 만약 아내분 명의의 기존 주택이 있고, 1년 내에 분양권에 당첨된 경우, 해당 주택을 3년 이내에 매도하면 비과세가 가능합니다. 하지만 취득세는 주택 수를 합산하여 판단하므로, 기존 주택의 공시지가가 1억 원 이하라면 주택 수에서 제외될 수 있으니 전문 상담을 통해 확인하시기를 권장합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
주택 당 과세표준의 80%( 수도권 비규제지역 공급지역) 또는 60%(비수도권 비규제지역) 를 적용해 취득세를 내셔야 합니다.
아래는 더 자세한 내용입니다.
1) 일반세율: 청약당첨 후 입주까지 기존에 소유하던 주택을 처분하지 않은 경우에는, 일반세율이 적용됩니다. 공제 전 과세표준의 1~3%(지방자치단체 조례에 따라 달라짐)를 적용합니다.
2) 과세표준 공제전액에 세율으로 취득세를 부과하는 등 비과세 등 처분: 주택을 처분한 후, 일정기한(1년) 이내에 취득하는 경우에는 비과세 등 처분이 가능합니다. 이 경우 과세표준 공제전액의 1~3%(지방자치단체 조례에 따라 달라짐)을 적용합니다.
아내분의 기존 주택(공시지가 1억미만)과 분양권 1개를 모두 보유하고 있는 상황이므로, 취득세를 내셔야 합니다. 그러나, 상세한 수치는 지방자치단체의 조례에 따라 달라질 수 있으므로, 직접 해당 기관에 문의해보시는 것이 정확한 정보를 얻는 데에 도움이 될 것입니다.
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