세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
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Q.
제 명의의 지방주택을 무주택엄마에게 명의이전 하려고 합니다.
- 1세대 2주택이라 주택 하나를 엄마에게 양도
- 취득가액 1.21억 전세권설정 1.25억(타인)
- 엄마에게 양도시 1.21억 또는 전세권 설정금액인 1.25억으로 매매 예정
- 현재 시세는 약 1억
- 엄마 소득은 거의 없고 통장 현금 약 5천만원 보유
엄마의 소득이 없는 경우 매매시 세무적으로 문제가 되는지 궁금하고
이 부분이 가능한지 확실히 알아보려면 소재지 구청 세무과에 알아봐야하는지? 일반적인 사항으로 세무사에 문의드리면 되는지 궁금합니다.
매매/부담부증여 중 어떤 방식으로 양도해야 세금면(양도세/증여세 + 취득세)에서 유리한지도 알고싶습니다.
감사합니다.
지**택 님
조회 : 1486건
답변 : 3건
24.11.13
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노서예 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.11.13
안녕하세요
율하세무회계 노서예 세무사입니다.
우선 부동산 양도가액과 취득가액의 차이로 양도차익이 발생하는 경우
양도소득세가 발생합니다.
말씀해주신 가액을 볼 때는 취득가액과 양도가액이 같아서 양도소득세는 나오지 않습니다.
다만, 양도로 할 경우 특수관계인간의 거래이기때문에 실제 대금 거래가 있어야 합니다.
세무당국에서 이 부분이 소명이 안될 경우, 증여로 보아 과세할 수 있습니다.
좀 더 궁금하신 사항 문의주시면 친절한 상담과 신고진행 도와드리겠습니다:)
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신윤권 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.11.13
1. 매매가액산정
매매가액 산정 시, 특수관계인 간 거래에서 시가대비 5%이상 차이가 나면, 시가대로 양도가액을 산정합니다.
여기서 시가란, 불특정 다수가 거래하는 금액을 말하며, 아파트의 경우 그 시가가 명확하지만 단독주택 등은 시가 산정이 쉽지 않습니다.
어머님께 양도할 경우, 시가가 어느정도인지를 먼저 살펴보아야 할 것입니다.
그렇지 않으면 부당행위부인계산 대상이 됩니다.
시세가 1억이라고 하니, 1억대비 20%가 넘는 금액으로 양도하게 될 경우, 양도대가는 시가로 산정될 것입니다.
2. 매수자 어머님의 소득여부
소득이 없는 경우, 실제 매수자금에 대해 조사가 들어올 수 있습니다.
다만, 부동산 가액이 크지 않아 그럴 리스크는 매우 낮다라고 보시면 됩니다.
3. 부담부증여 저가양수도 등 매매방안
부담부증여와 저가양수도 등 매매 방안은 시뮬레이션이 필요합니다.
자세한 내용은 상담을 통해 진행하시기 바랍니다.
구청 세무과는 양도소득세(국세)가 아닌, 지방세 담당입니다.
따라서, 세무사에게 문의주시는것이 정확합니다.
감사합니다.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.11.15
안녕하세요.
강태훈세무사입니다.
통장 5천만원과 부족한 매매대금에 대해서 물어볼수는 있을거 같습니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
가족 간 주택 양도 시 세금 관련한 사항은 복잡한 부분이 많아서 세무사에게 상담 받는 것이 가장 좋다고 생각합니다. 그러나 일반적으로 매매와 증여 등에 따라 세금부담은 달라집니다.
1. 매매: 세무상 원칙은 양도가액에서 취득가액을 뺀 액수에 대해 양도세가 부과되는 것입니다. 즉, 엄마가 자세히 알려주신 1.21억 또는 1.25억에 주택을 구매하면, 양도세가 발생할 수 있습니다. 금융소득이 많지 않더라도 양도소득이 발생한다면 이에 대한 양도세를 납부하셔야 합니다.
2. 증여: 증여의 경우에는 증여받은 주택(증여받은 재산)의 가액에 따라 증여세가 부과됩니다. 하지만, 가족간 첫 증여시에는 1억까지 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
따라서 엄마의 소득이 없고 주택 하나를 양도 받기 위해선 부담부 증여가 세금면에서 유리하다고 보입니다. 그러나 정확한 내용은 세무사에게 상담을 받으심이 좋을 것 같습니다.
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