토허제 구역 매수 후 2주택 : 세금문의

Question

김지현 · Accepted Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현입니다.

문의 하신 사항 관련하여 다음과 같이 답변을 정리했습니다. 내용 참고하시기 바랍니다. 다만, 재산과세는 실제 상황(사실관계)에 따라서 적용 법률/법령 등과 해석이 달라질 수 있고 아래 답변을 공유해주신 정보만을 고려하여 정리했다는 것을 참조하시기 바랍니다.

1. 사실 관계
(1) 토지거래허가구역 위치 재건축 아파트 공동명의 매수 및 연말입주 예정 : 재건축 대상 아파트로 추정되며 아직 관리처분인가 등이 확정된 상태는 아닌 것으로 추정
(2) 재건축 아파트 입주후, 비조정대상지역에 위치한 아파트를 추가 취득 예정 (추가 취득 아파트 : 비조정대상지역 및 12억이하 예상)
(3) 재건축 아파트 실거주 2년 및 관리처분 인가일 및 이주일까지 보유상태 유지 예정

2. 질문에 대한 답변
(1) 추가 취득 아파트에 대한 취득세 및 양도소득세
- 취득세 : 조정대상지역내 주택 취득에 해당하지 않기 때문에 지방세법 제13조의2에서 정하고 있는 중과세 대상 (조정대상지역 1세대 2주택 혹은 조정대상지역 외지역 1세대 3주택 이상)에 해당하지 않습니다. 실지 거래가액를 기준으로 3%의 취득세와 취득세에 대해 10% 농특세가 부과되어 총 3.3%의 세율이 적용된다고 보시면 됩니다.
- 양도세는 주택을 포함한 양도소득세 과세 대상 자산을 양도시 발생한 양도차익에 대해서 과세하는 것으로 취득시에는 양도소득세가 과세되지 않습니다.

(2) 1주택의 재건축 초과이익환수제의 장기보유감면 혜택 적용 여부?
재건축부담금 감면은 아래의 조문에서 명기된 것처럼 부과종료시점 (재건축사업의 준공인가일)을 기준으로 역산 (소급)하여 6년 이상 재건축대상주택을 보유한 경우에 감면이 적용되며 보유기간은 "1세대1주택자로서의 기간에 한정"한다고 정해져 있다는 점을 고려하면 공유해주신 정보를 고려하면 감면 혜택 적용이 어려울 것으로 예상됩니다.

○ 근거법률 : 재건축이익환수법 제14조의2(재건축부담금의 감경)
① 조합원이 속한 세대(조합원 및 그 배우자와 그들과 생계를 같이 하는 가족으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다. 이하 같다)의 구성원이 재건축사업의 대상이 되는 주택(「주택법」 제2조에 따른 부대시설 또는 복리시설을 포함한다. 이하 “재건축대상주택”이라 한다) 외의 다른 주택(대통령령으로 정하는 준주택을 포함한다. 이하 같다)을 보유하지 아니한 경우로서 해당 조합원(이하 “1세대 1주택자”라 한다)이 부과종료시점부터 역산하여 6년 이상 재건축대상주택을 보유한 경우에는 제12조에 따른 부담금액 중 제6조제3항의 조합원별 분담기준 및 비율에 따라 해당 조합원이 분담해야 하는 부담금액에 다음 각 호의 보유기간(1세대 1주택자로서의 기간에 한정한다)에 따른 비율을 곱한 금액에 해당하는 재건축부담금을 감경한다. 이 경우 해당 조합원은 부과종료시점에 1세대 1주택자이어야 한다.
1. 보유기간이 6년 이상 7년 미만 : 100분의 10
2. 보유기간이 7년 이상 8년 미만 : 100분의 20
3. 보유기간이 8년 이상 9년 미만 : 100분의 30
4. 보유기간이 9년 이상 10년 미만 : 100분의 40
5. 보유기간이 10년 이상 15년 미만 : 100분의 50
6. 보유기간이 15년 이상 20년 미만 : 100분의 60
7. 보유기간이 20년 이상 : 100분의 70

다만, 해당 법률 조문과 동법 시행령 제10조의2에서는 "도시 및 주거환경정비법" 제50조 제9항 및 "빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법" 제29조 에5항에 따른 사업시행계획인가의 고시일 이후 취득하여 보유하는 하나의 주택 (보유기간 동안 해당 세대의 구성원 전부 또는 일부가 1년 이상 거주한 경우)으로 재건축사업의 시행기간 동안 거주를 위한 사유로 보유하는 경우에는 해당 주택은 주택수 산정에서 제외한다고 정하고 있습니다. 재건축 아파트 취득후 추가취득 아파트에 대한 취득 시점 관련 해당 규정을 고려해 보시기 바랍니다.

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