안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.
요청하신 사항 관련하여 건물의 경우, 잘 아사는 것처럼 취득가액에 포함되는 부대비용들은 비용 발생시점에 바로 경비에 반영하는 것이 아니라 해당 자산인 건물 (오피스텔)의 취득가액에 포함해야하며 세법에서 정하고 있는 내용연수 동안 감가상각비로 반영하여 비용처리를 해야 합니다.
취득가액에 대해서는 소득세법과 해당 법 시행령에서는 다음과 같이 정하고 있습니다.
○ 소득세법 제39조 (총수입금액 및 필요경비의 귀속연도 등)
② 거주자가 매입ㆍ제작 등으로 취득한 자산의 취득가액은 그 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 더한 금액으로 한다.
○ 소득세법 제55조 (사업소득의 필요경비의 계산)
①사업소득의 각 과세기간의 총수입금액에 대응하는 필요경비는 법 및 이 영에서 달리 정하는 것 외에는 다음 각 호에 규정한 것으로 한다.
2. 부동산의 양도 당시의 장부가액(건물건설업과 부동산 개발 및 공급업의 경우만 해당한다). 이 경우 사업용 외의 목적으로 취득한 부동산을 사업용으로 사용한 것에 대해서는 해당 사업자가 당초에 취득한 때의 제89조를 준용하여 계산한 취득가액을 그 장부가액으로 한다.
14. 사업용 유형자산 및 무형자산의 감가상각비
○ 소득세법 시행령 제89조 (자산의 취득가액등)
①법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 따른다.
1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록면허세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액
3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산 외의 자산은 해당 자산의 취득 당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액
○ 일반기업회계기준 제10장 유형자산의 취득원가
10.8 유형자산은 최초에는 취득원가로 측정하며, 현물출자, 증여, 기타 무상으로 취득한 자산은 공정가치를 취득원가로 한다. 취득원가는 구입원가 또는 제작원가 및 경영진이 의도하는 방식으로 자산을 가동하는 데 필요한 장소와 상태에 이르게 하는 데 직접 관련되는 원가인 ⑴ 내지 ⑼와 관련된 지출 등으로 구성된다. 매입할인 등이 있는 경우에는 이를 차감하여 취득원가를 산출한다.
⑴ 설치장소 준비를 위한 지출
⑵ 외부 운송 및 취급비
⑶ 설치비
⑷ 설계와 관련하여 전문가에게 지급하는 수수료
⑸ 유형자산의 취득과 관련하여 국·공채 등을 불가피하게 매입하는 경우 당해 채권의 매입금액과 일반기업회계기준에 따라 평가한 현재가치와의 차액
⑹ 자본화대상인 차입원가
⑺ 취득세, 등록세 등 유형자산의 취득과 직접 관련된 제세공과금
⑻ 해당 유형자산의 경제적 사용이 종료된 후에 원상회복을 위하여 그 자산을 제거, 해체하거나 또는 부지를 복원하는 데 소요될 것으로 추정되는 원가가 충당부채의 인식요건을 충족하는 경우 그 지출의 현재가치(이하 ‘복구원가’라 한다)
⑼ 유형자산이 정상적으로 작동되는지 여부를 시험하는 과정에서 발생하는 원가. 단, 시험과정에서 생산된 재화(예: 장비의 시험과정에서 생산된 시제품)의 순매각금액은 당해 원가에서 차감한다.
● 질문 1
오피스텔 취득시 납부한
취득세, 증지대, 제증명, 채권(이전),경유증표,신탁말소,보수료(부가세포함)
해당 비용을 등기 대행 해준 법무법인에 일괄 납부하였고,
해당 금액이 종이 한장에 적혀있는 "등기비용내역표"를 받았습니다.
이 금액 중 어떤 금액을 경비 처리 가능한지, 그리고 "등기비용내역표"만으로 증빙이 가능한지 문의 드립니다.
>> 답변 : 자산 매입가액과 매입으로 인해서 부과된 취득세/등록세 및 각종 부대 비용들은 모두 자산의 취득가액에 포함해야 하며 중개수수료, 법무사비용, 법정수수료 등도 모두 취득원가에 가산해야 합니다. 위에서 설명드린 것처럼 취득원가는 발생 시점에 비용처리가 아닌 감가상각비로 내용연수에 걸쳐서 비용에 반영해야 합니다. 또한, 취득세 등은 지자체에 납부하는 지방세인 관계로 다양한 방법으로 거래 여부가 확인되는 관계로 증빙이 별도로 없어도 비용처리에는 크게 문제가 없고 법무법인에서 제공한 내역서를 기초로 취득가액에 가산하여 처리해도 크게 문제가 될 것이 없을 것으로 판단됩니다.
● 질문 2
중도금 대출이자, 공실 관리비, 부동산 복비, 오피스텔 매입을 위한 대출 이자, 재산세, 지방교육세, 지역가입자 건강보험료, 감가상각비용
- 위 내역 중 경비 처리가 불가능 한 것이 있다면 알려주시면 감사하겠습니다.
>> 답변
- 위에서 설명드린 것처럼 취득시 발생한 부대비용들은 오피스텔의 취득가액에 반영하여 내용연수 동안 감가상각비로 반영을 해야 합니다.
- 공실관리비, 재산세와 재산세에 대한 제세공과금인 지방교육세, 지역가입자 건강보험료는 발생한 사업연도에 사업용 경비로 반영할 수 있습니다.
- 부동산중개수수료 (복비)는 임대차를 위한 중개수수료인 경우에는 경비(비용)에 반영할 수 있습니다.
- 대출이자 관련해서는 취득시기 (부동산 등기접수일 혹은 잔금청산일)이전에 발생한 대출이자비용은 취득가액에 포함되어야 하며 그 이후 시점에 발생한 이자비용은 경비(비용)으로 바로 반영을 하셔야 합니다.