• Q.
  종합소득세 종합소득세 신고시 경비가 소득보다 더 크면?
  안녕하세요. 오피스텔 임대사업자입니다.
  
  올해 오피스텔 취득하여 처음 임대(월세)를 주었는데요,
  
  - 소득: 월세+보증금
  - 경비: 대출이자, 공실관리비, 부동산수수료(임대계약시 납부)
  
  이렇게만 해도 경비가 소득보다 큽니다.
  
  추후 양도예정인데, 집값이 떨어져서 어짜피 양도소득세는 안낼 것 같아요.
  이 상황에서,
  
  오피스텔 인테리어 옵션비용과 중도금 대출 이자(취득전 납부), 감가상각비용을 경비에 추가하여 종합소득세 신고를 하면, 소득보다 경비가 훨씬 커지는데요, 그러면 세금을 많이 환급받나요?
  
  인테리어 비용, 중도금 대출이자, 감가상각비용을 경비로 반영할지, 양도시 반영할지 고민되어 문의드립니다.
  
  감사합니다.
  
  이*이 님
  조회 : 1680건 답변 : 9건 24.11.30 즐겨찾기
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  전민수 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  24.11.30

  안녕하세요
  
  세무회계 수의 전민수 대표세무사입니다!
  
  
  만약 매출보다 경비가 커 결손이 난다면 세금환급은 기존에 중간예납 등을 한 경우에 환급을 받게 되시는 것이고,
  
  평소 미리 납부한 세금이 없다면 결손은 15년간 이월해 비용처럼 사용하실 수 있습니다.
  
  양도 시에 해당 비용들을 반영할 수도 있지만, 마찬가지로 그 해 다른 양도차익이 발생하지 않으면 해당 결손을 이용할 수 없기 때문에
  
  대표님의 상황에 맞는 방식을 선택하시기 바랍니다.
  
  
  더 궁금한 것이 있으시면 언제든 말씀해주세요!
  
  오늘도 좋은 하루 되세요~!

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  강대성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  24.11.30

  안녕하세요.
  
  월세보다 경비가 큰 경우에는 종합소득세가 발생하지 않습니다.
  
  다만, 경비에 대한 부분을 장부작성을 통해 반영을 해야 합니다.
  
  감가상각비를 경비에 반영할 수는 있으나, 경비에 반영하면 추후 양도시 취득가액에서 차감해야 하기 때문에 다른 경비가 충분하다면 감가상각비를 경비로 반영하지 않아야 합니다.
  
  또한, 대출이자는 경비에만 반영할 수 있고, 양도시 필요경비에는 반영할 수 없습니다.
  
  감사합니다.

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  김주혁 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  24.11.30

  안녕하세요 김주혁 세무사입니다.
  종합소득세 신고시에는 중도금 대출이자, 부동산수수료, 공실관리비만 비용처리를 하시는게 좋습니다.
  감가상각비를 비용처리할 경우 그만큼 양도세 신고때 비용처리를 할 수 없기 때문에 양도세가 많이 나올 위험이 있습니다.
  또한 기납부한 세금이 많을 경우 소득세 신고시 환급받을 세액이 많아 질 수 있습니다.
  답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다.

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  정민규 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  24.11.30

  추후 양도시 양도차익이 발생하지 않을 것이라는 게 정말 확실하다면 감가상각비를 계상해도 괜찮을 것이나,
  예상치 못한 부동산 가격 급등 등을 대비해서 신중하게 결정하셔야 할 문제라 보입니다.
  
  그리고 부동산임대 관련 결손금은 타 소득에서 공제되지 않기 때문에, 감가상각비를 계상하여 결손을 만들더라도 그 결손에 해당하는 세액이 환급되는 건 아닙니다.

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  장희성 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  24.12.01

  안녕하세요. 세무회계 다온 장희성 세무사입니다
  
  양도시에 취득가액이 양도가액보다 크다면 양도차손이 발생하나
  감가상각을 적용 받은 경우 취득가액에서 차감하게 됩니다. 감가상각비를 차감하지 않더라도 양도차손이 발생한다면
  매년 종합소득세 신고시에 감가상각비를 반영하는 것이 절세에 도움이 됩니다
  
  답변이 도움되셨길 바라겠습니다. 감사합니다
  

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  박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  24.12.01

  안녕하세요
  
  스머프 세무사 박잠득입니다.
  질문에 답변드리겠습니다.
  
  종합소득세는 세금을 환급받는 구조는 아닙니다.
  최대로 하면 소득세를 안내는 것입니다.
  
  다만, 부가가치세는 일반과세자인 경우에
  매입세금계산서가 매출액보다
  많다면 환급을 받을 수 있습니다.
  
  
  감사합니다.
  글 채택 부탁드립니다.
  
  

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  허정환 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  24.12.01

  안녕하세요 허정환회계사/세무사 입니다
  
  아래내용 확인했습니다 부동산 양도경험이 좀 있으신가봅니다 말씀하신대로 소득세와 양도세 중복 계상이 안되므로 현재 아래내용으로만 해도
  
  - 소득: 월세+보증금
  - 경비: 대출이자, 공실관리비, 부동산수수료(임대계약시 납부)
  
  경비가 더 많다면, 인테리어나 감가상각등은 양도가가 높아질수 있는 것을 대비하여 소득세에는 반영하지 않고 양도세에 넣는것이 좋겠습니다
  우려하신거처럼 경비가 많다고 하여 소득세 환급은 되지 않습니다.
  
  만약 중간예납등으로 납부하신게 많다면 환급이 나올수는 있지만 현재상황상 그렇진 않은 것으로 예상합니다
  

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  김남경 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  24.12.03

  1. 중도금 대출이자, 부동산 수수료, 공실 관리비 처리
  종합소득세:
  
  중도금 대출 이자는 원칙적으로 취득과 관련된 비용으로 간주되므로 종합소득세 경비로 처리할 수 없습니다.
  다만, 부동산 중개수수료와 공실 관리비는 임대소득과 직접적으로 관련된 비용으로 종합소득세 신고 시 비용으로 인정받을 수 있습니다.
  양도소득세:
  
  중도금 대출이자는 양도세 계산 시 취득가액에 포함되어 반영되므로, 종합소득세 경비로 처리하지 않는 것이 유리합니다.
  권장 방안:
  종합소득세에서는 부동산 수수료와 공실 관리비만 비용처리하여 양도소득세 공제를 최대화하십시오.
  2. 감가상각비 처리 여부
  종합소득세:
  
  감가상각비를 종합소득세에서 비용처리하면 단기적으로 세금 부담이 줄어드는 이점이 있습니다.
  하지만, 감가상각비를 처리할 경우 그 금액만큼 양도소득세 계산 시 취득가액에서 차감되므로, 장기적으로 양도세 부담이 늘어날 위험이 있습니다.
  양도소득세:
  
  감가상각비는 임대소득세 경비로 처리하지 않더라도 국세청이 필요적 감가상각으로 계산하여 양도소득세에 반영합니다.
  따라서, 비용처리 여부와 상관없이 감가상각액이 양도세에 영향을 미치게 됩니다.
  권장 방안:
  현재 양도소득세 부담이 예상보다 낮다면, 감가상각비를 종합소득세 경비로 처리하여 단기 절세 효과를 극대화하는 것도 고려할 수 있습니다.
  3. 세액 환급 가능성
  기납부한 세금(예: 원천징수된 임대소득세)이 많다면, 종합소득세 신고에서 경비를 최대로 인정받아 세액 환급을 받을 수 있습니다.
  환급받은 세금은 자금 흐름을 개선하는 데 도움이 될 수 있지만, 양도소득세 증가 가능성도 감안해야 합니다.

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  강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  24.12.08

  안녕하세요.
  
  강태훈세무사입니다.
  
  원천징수가 된 소득이 있다면 경비가 수입보다 크다고 하면
  환급이 발생할수있습니다.
  
  

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