세무 Q&A

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  • Q. 안녕하세요~ 상속받은 토지(농지 등) 매각에 대한 세금 자문 문의드립니다.
    2013년 3월 아버지에게 상속받은 강원도 횡성의 농지(전,답,대,산)를 형과 1/2지분으로 상속 받았습니다.
    당시 상속 취득가는 아마 12년도 공시지가로 신고한 것으로 기억합니다.
    24년 현재 공시지가는 12년도 대비 평균 65% 이상 상승하였습니다.
    토지 전체 6,400평의 공시지가 12년도 1억 8천만원 / 24년 약 3억원 입니다.
    농지의 실질 거래금액은 공시지가 대비 크게 차이가 나는 부분은 아니지만 취득가액이 아무래도 공시지가
    기준이라 매각시 매도 차액이 꽤 클 것으로 예상은 되는 상황입니다.
    총 6,625평중 산 3,422평 / 답 1,547평 / 전 1,403평 / 대 253평 입니다.
    농지에 대해서 소유주가 직접 자경한 것은 아니며, 동네 앞집 아저씨에게 빌려주고 농사를 계속해서 지어왔습니다.
    답(논)의 경우 농지은행을 통해 8년간 임대를 한 내용이 있습니다.

    이 경우 토지에 대한 실 매매가가 약 4억이 될 경우 양도세가 얼마나 나올지에 대한부분과
    양도세를 줄이기 위해서 할 수 있는 일이 무엇인지 알고싶습니다.
    또 지목별로 양도세 기준이 다른지도 궁금합니다.

    조*원 님
     조회 : 1133건 답변 : 2건 24.12.03
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    현석우 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.12.03

    안녕하세요

    세법상 농지는 전, 답을 농지라하며 산은 임야, 대는 그 밖의 토지로 명칭을 사용합니다.
    또한 비사업용토지는 기본세율+10%를 가산하며, 사업용은 기본세율로 과세하는점 먼저 설명드립니다.

    1. 농지
    (1) 형제분들께서 아버지로부터 농지1/2씩 상속받고 공시지가로 상속세 신고 -> 피상속인이 직접 농사 지었는지 유무 체크
    - 만약 피상속인이 직접 농사를 지었고 상속인이 1년 이상 재촌자경을 했다면 경작기간을 합산하므로 8년이상 자경농지 감면 적용 가능합니다
    (2) 비사업용토지는 피상속인인 직계존속이 8년 이상 재촌자경한 농지로 양도당시 지역요건 충족시 가능
    - 만약 위 요건이 안된다면 비사토 사업용간주기간 요건에 해당되는지도 검토(임대토지 8년간 수탁임대 사업용 간주, 상속받은 토지 3년간 사업용 간주)

    2. 임야
    임야는 감면규정은 따로 없고 비사업용토지 요건도 재촌요건만(30km이내 거주) 부합한다면 사업용으로 신고가능합니다.
    만약 소유주분들께서 재촌요건이 안되신다면 위 농지처럼 피상속인인 직계존속이 8년이상 재촌한 임야로 양도당시 지역요건 충족한다면 사업용으로 신고가능

    3. 대지
    대지는 재산세 부과내역서를 구청에 신청하여 발급받으신 후 종합합산, 별도합산, 분리과세인지 확인하신 후 종합합산이라면 주차장 등 사업에 사용하지 않는다면 비사업용으로 신고합니다.
    별도, 분리라면 실제 그 용도에 맞게 쓰고있는지 확인 후 사업용과 비사업용 검토 후 신고

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    강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    24.12.04

    직접자경해야 감면이 적용됩니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

토지가 농지인지, 산림인지, 대지인지에 따라 취득 과정이나 양도시 양도소득세가 달라집니다. 일반적으로 두 가지 방법으로 양도세를 계산하는데, 결론부터 말하자면 지어진 건물 없이 토지만 팔 경우에는 양도소득세, 개별/평가과세방식 대상인 경우에는 이전등록면허세가 됩니다.

양도성 거래에 대해서는 취득당시 취득가액에서 양도당시 양도가액을 뺀 값을 '양도차익'이라 하고, 이에 대하여 종합적으로 세액을 부과하는 식입니다.

양도차액은 판매대금에서 취득가액, 중개수수료, 교환/보상 대금 등을 차감한 금액을 의미합니다. 이 양도차액에 비과세, 공제 등을 적용하여 양도소득금액을 산정한 뒤, 이에 해당하는 세율을 적용하면 양도소득세가 계산됩니다.

지목별로 양도세 기준이 다르지 않습니다. 다만, 지목에 따라 양도소득세의 산출방식에 차별은 있을 수 있습니다. 예를 들어, 농지의 경우 5년 이상 소유하였고 농사짓기에 적합한 경우에는 비과세 혜택이 있지만, 도시지역에서의 농지는 해당되지 않고, 산림의 경우 임야보조금을 받은 경우에는 실제 수령액에서 보조금액을 차감하여 팔았다고 봅니다.

양도 소득세를 줄이기 위한 방법으로는 다음과 같은 방법들이 있습니다:
- 소유기간을 연장: 농지의 경우 5년 이상 소유하였고 농사짓기에 적합한 경우에는 비과세 혜택이 있습니다.
- 지목 변경: 토지지목 변경을 통해 상업지역이나 주거지역으로 변경하게 되면, 공시지가가 대폭 상승하게 될 수 있습니다. 그러나 이는 행정절차가 필요하며, 시간과 비용이 들 수 있습니다.
- 토지의 용도 변경:예를 들어, 농지를 주거지나 상업용으로 변경하는 경우, 공시지가나 실거래가가 상승함에따라 취득가격과 양도가격의 차이가 줄어들어 양도소득세 부담을 줄일 수 있습니다.

정확한 상담이 필요한 경우에는 해당 지역 세무서나 전문가에게 상담해보시는 것도 좋습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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