세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
상담글을 작성하셔서 제휴 세무사로부터 답변을 받으세요.
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Q.
안녕하세요,
현재 저희 어머니께서 근로소득 대비 이자비용 지출 등이 높아, 가지고 계신 주공아파트 단지 내 상가 물건을 매매하고자 하는데, 현재 부동산 경기가 어려워 희망 매도가에 매매가 어려울듯 합니다. 그래서 제가 이 물건을 증여받은 후 매달 보내드리는 생활비를 높여 수년에 걸쳐 증여받은 금액만큼을 따로 상환 드리거나, 또는 제가 직접 책정(공시 지가등 세법에 따른 최저가) 가격에 매수(양도)한 후, 일부 금액은 일시지불, 차액은 차입금 처리하여 분할 지급하고자 합니다. 우선 질문에 앞서 하기 내용 참조 부탁 드립니다.
-면적 : 62.7m2(약 19평)
-임대 수익 : 보증금 2,000만원 / 월세 100만원
-희망 매도가 : 4억 2천만원 (주변 아파트 시세가 보증금 2,000/월세 73만원, 매매 하한가 475,000,000원 임을 참조)
희망 매도가와 관계없이 몇몇 주변 부동산 중개인과 상담한 결과 현실적으로 바로 매매가 가능한 금액은 2억 초반~중반 정도가 될거라는 의견을 들었습니다. 이를 토대로 질문을 정리하자면
1. 증여 또는 양도 시 본 물건의 시가(적정가격)는 누가, 어떻게 책정하나요? 공시지가를 따르나요?
2. 본 물건은 원래 아버지 소유였고, 2015년 5월 어머니 명의로 증여되었습니다. 소유기간은 증여 시부터 계산 되나요? 소유 기간에 따른 증여세/양도세는 어떻게 분류 되나요?
3. 증여/양도 시 제가 서두에 말씀 드린 것처럼 상환 또는 분할지급이 가능할까요?
4. 각 경우 증여세/양도세는 대략 얼마정도 발생 하는지도 알고 싶습니다. 양도세의 경우 타인에게 양도할 때와 같은 비율인가요?
5. 부모 자식간에는 최고 2억1천만원, 10년까지는 무이자로 차용 및 상환이 가능하다고 들었습니다. 사실인가요?
이상입니다. 성실하게 답변 주시는 분께 상담 및 업무 진행 요청하도록 하겠습니다.
이**개 님
조회 : 921건
답변 : 3건
24.12.12
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김주혁 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.12.12
안녕하세요 김주혁 세무사입니다.
순차적으로 답변해드리겠습니다.
1. 시가란 정상적 경제인들 간 통상적으로 거래되는 가액을 의미합니다.
증여세법상 시가는 증여일 전 6개월~ 후 3개월 이내의 해당 물건의 실제 매매가액(질문자님의 경우 해당 안됌), / 해당 상가와 유사한 상가의 매매가액 / 감정가액이 있다면 감정가액 이 세개가 모두 없는 경우에만 공시지가를 시가로 합니다. 양도세법상 시가는 제 3자간 양도가 아닌 부노님과의 거래이기 때문에 감정가액(탁상감정가)의 +, - 5% 정도를 시가로 볼 수 있겠습니다.
2. 소유기간은 어머님이 증여받은 시점부터 기산됩니다. 따라서 증여일~양도일이 소유기간이 됩니다.
3. 부모자식간 양도의 경우 일부금액은 지불, 일부금액은 미지급이 불가능하다고 보시면 됩니다.
일단은 양도가액만큼 실제로 돈이 이체되야 하며, 추후 어머님한테 돈을 차용하는 방식을 사용해야 합니다.
4. 질문주신 내용만으로는 세액 산출이 불가능합니다. 이부분은 업무를 의뢰하시고 상담을 받아보셔야 합니다.
5. 맞습니다. 부모자식간에는 2억1천만원까지는 무이자로 차용하더라도 이자에 대한 증여세가 부과되지 않습니다.
답변이 도움이 되었으면 좋겠습니다.
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.12.12
안녕하세요.
강태훈세무사입니다.
1) 실거래가 매매사례가 등이나 기준시가로 증여 양도 할수 있습니다.
2) 15년부터 어머니 증여받은 날부터 기산합니다.
3) 계약서에 지급계획을 적으시면 됩니다.
4) 특수관계자에게는 시가를 적용하여 매매 또는 증여하는것 좋습니다
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최성구 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
24.12.12
1. 아파트의 경우 증여물건과 같은 단지 내 평형, 위치 등이 비슷한 물건이 매매된 경우 해당 매매가액으로 평가할 수 있습니다.
아파트 상가의 경우, 아파트와 같이 유사한 물건이 없어(각각의 특성이 다르다고 봄) 유사매매가액이 없습니다.
따라서 홈택스에서 공시하고 있는 상업용 건물 등 공시가격이 없다면, 기준시가를 세법에 따라 계산하여 평가하여야 합니다.
2. 증여시부터 계산됩니다.
3. 이번 물건을 증여받는것과, 해당 물건의 매매대금을 나눠 지급하는 것은 별개의 거래입니다. 양도의 경우 나눠서 지급하는 것이 가능하나, 이에 따른 이자수취도 문제가 될 수 있구요. 대금지급 전 등기가 이뤄진다면 양도거래가 이뤄진 것으로 봅니다.
4. 계산은 따로 해보아야 알 것 같습니다
5. 무이자로 차용 및 상환가능한데요. 국세청에서는 증여로 볼 가능성도 있습니다. 빌리는 사람의 직업, 소득 등에 따라 빌린 금액을 갚을 능력이 없다고 보거나, 이자, 원금상환 등의 사실이 없으면 증여로 추정하기도 합니다. 중요한 건 무조건 증여로 보지 않고 해당 차용거래가 사회적 통념에 따라 합리적인가 아닌가로 판단합니다
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
안녕하세요, 부동산 거래와 관련하여 참고 사항을 말씀드립니다.
1. 증여 또는 양도의 시가는 공시지가나 실거래가 등을 참조하여 산정하게 되는데, 공시지가는 재산세를 부과하는 등의 공적인 목적을 위해 사용됩니다. 실거래가는 실제 시장에서 거래가 체결된 가격을 반영하는 것이며, 증여나 양도 시에는 아마도 실거래가를 기준으로 할 가능성이 높습니다.
2. 일반적으로 소유기간은 증여 받은 시점부터 계산됩니다. 부모로부터 자식에게 증여하는 경우 증여세는 증여가액, 증여자의 동일 증여자에 대한 총 증여가액 등에 따라 산출되며, 증여세율은 10%~50%입니다. 그리고 아버지 명의의 경우 본인의 총 재산가액 등이 증여세 계산시 고려되므로 세금이 금액이 달라질 수 있습니다.
3. 상환 또는 분할 지급 방식에 따른 증여나 양도는 의미가 애매합니다. 증여는 원칙적으로 무상으로 이루어져야하므로 상환 조건을 명시한 경우 증여로 보기 어렵습니다. 분할 지급 방식의 양도에 대해서는 법률적인 효력이 불분명하므로 전문가와 상담해 보는 것이 좋을 것 같습니다.
4. 증여세와 양도세는 각각 양도가액, 양도자의 연간양도가액, 소득세 등을 기준으로 산출됩니다. 증여세와 양도세율은 대략 10%~50% 정도에 이르지만, 세금을 계산할 때는 각종 공제와 감면을 적용하므로 세금 부담을 줄일 수 있는 방안을 찾아보는 것이 좋습니다.
5. 부모 자식간 임차료에 대해서는 최고 2억1천만원, 10년까지의 무이자 차용이 가능하다는 사실은 맞습니다.
부동산 거래와 관련된 문제에서는 법률적인 것은 물론, 실생활에서의 거래 특성까지 고려해야하는 문제가 많으므로, 전문가와 상담하셔서 상황에 맞는 최적의 방법을 찾으시는 것을 권장드립니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.