세무 Q&A

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  • Q. 현재 주택
    1. 소형저가주택(연립 59.4m2,취득시기=2011년2월1일,공시가격=4천8십만원):어머님 거주중
    2. 분양권 1
    3. 24년12월30일 경매 낙찰(25년 2월 1일쯤에 잔금예정)
    69평 아파트 651004000원에 낙찰->9억에 단기 매매예정

    ->경매로 낙찰된 아파트 매매사업자 등록후 바로 팔고싶은데 69평입니다. 부가세10% 피할 수 있는 방법 있는지요?
    ->취득시 소형저가주택은 제외라서 2주택으로 알고 있는데 맞나요??
    ->양도시 소형저가주택 포함 3주택으로 계산되나요?
    ->양도시 3주택이면 소형저가주택 가족법인설립후 임대업으로 전환하면 법인세포함 발생되는 세금이 있나요?
    송*아 님
     조회 : 482건 답변 : 2건 25.01.01
  • 세무사 프로필 이미지

    김경태 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.01.03
    채택답변

    안녕하세요 세무법인성우 양재지점입니다

    경매로 낙찰된 아파트 매매사업자 등록후 바로 팔고싶은데 69평입니다. 부가세10% 피할 수 있는 방법 있는지요?

    - 없습니다

    >취득시 소형저가주택은 제외라서 2주택으로 알고 있는데 맞나요??

    -청약 신청시에는 해당 평수60m2 이하는 1억6천만원 미만일경우 무주택으로 취급되나 다주택자 취득세 관련 공시지가 1억이하는 주택수에서 제외됩니다.

    양도시 소형저가주택 포함 3주택으로 계산되나요?

    맞습니다 다주택자 양도소득세 계산시 농어촌주택, 고향주택 등 공시지가 3억이하는 주택수에서 제외 대상입니다.

    양도시 3주택이면 소형저가주택 가족법인설립후 임대업으로 전환하면 법인세포함 발생되는 세금이 있나요?
    - 법인 설립 전은 주택임대수입에 대한 종합소득세
    법인 설립 후는 주택임대수입에 대한 법인세로 나오실겁니다 .

    앞서 드린 답변은 일반적인 내용이라 참고만 바랍니다 . 왜냐하면
    부동산은 취득 , 보유기간 및 기타 내용에따라 너무 상이함으로 자세한 상담이 필요한 내용입니다 .
    다주택자의 취득세 및 보유세, 양도소득세 등 세법상 변수의 내용들이 많고 최근 5년간 잦은 개정으로 인해서 온라인상 정확한 상담은 불가능합니다.

    임대사업자가 필히 필요하신 상황이신것 같습니다~

  • 세무사 프로필 이미지

    박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.01.01

    안녕하세요

    스머프 세무사 박잠득입니다.
    질문에 답변드리겠습니다.

    1. 69평이면 국민주택규모 초과이므로 면세는 되지 않습니다.
    2. 비과세 판단할 경우에는 주택수에서 제외되지 않지만, 중과세 판단시나 취득세 중과시에는 제외됩니다.

    감사합니다.
    글 채택 부탁드립니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

매매사업자 등록, 매매법인 등록과 관련하여 어떤 것이 더 좋은지는 종합적인 금융 상태와 개인의 사정에 따라 다르기 때문에 이에 대한 구체적인 답변을 드리기는 어렵습니다.

다만, 아래의 질문에 대한 답변은 다음과 같습니다.

- 경매 낙찰된 아파트에 대한 부가세 피하기: 재산세, 소득세 등 부과될 수 있는 여러 세금 중 부가세는 매매사업자에게만 부과되며 이는 일반인이 아닌 매매사업자로 등록되어 계약금 등을 받은 경우에 한해 부과됩니다. 따라서 매매사업자로 등록하지 않는다면 부가세는 부과되지 않을 것입니다.

- 취득 시점에 소유한 소형저가주택은 주택 수에 해당하지 않음: 주택의 수는 취득 시점에 기준이 됩니다. 따라서 경매로 취득한 아파트를 취득 시점에 소유하고 있던 주택 수에 포함시키지 않아도 3주택자가 될 가능성이 있습니다.

- 3주택자로서의 양도세 부담: 주택 매수 후 2년 이내(단, '17.11.2 이후 취득자는 1년)에 처분할 경우, 실제로 얻은 이익과 무관하게 법정양도소득률에 따라 양도소득세가 부과됩니다. 만약 가족법인설립 후 임대업으로 전환한다 해도, 이전에 취득한 주택에 대한 양도소득세는 면제받을 수 없습니다. 또한 법인이 된 후에는 법인세도 부과되므로 주의해야 합니다.

이러한 세금 문제는 복잡하고 개인의 사정에 따라 달라질 수 있으므로 세무사 등 전문가에게 상담을 받는 것이 좋습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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