세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
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Q.
주택 매매 시 국세청 자금출처조사 대상으로 선정될 가능성이 높은가요?
20억 상당 주택 매매 계약 후 자금조달계획서 작성 중입니다.
얼마 전 저(남자)쪽 아버지가 돌아가셔서 상속 절차가 얼마나 귀찮은지 알아서
최대한 자금출처조사 대상에 들어가고 싶진 않아 감사원 소명으로 매매를 마무리하고 싶은데요,
아래 상황을 고려했을 때 국세청 자금출처조사 대상에 선정될 확률이 높을까요?
부부 공동명의로 구매 예정이고,
2년 전 결혼했고, 저는 증여를 일부 받았지만 신고를 하지 않은 상태 입니다. 소득 대비 비율 상 큰 금액은 아닙니다.
<자금조달계획서>
: 총 21억, 10억 세 끼고 매매
[상세]
- 기존 세입자 전세 10억
- 예금 5억 (2.5억/2.5억)
- 직계존비속 차입금 3억 (1.5억/1.5억)
- 신용대출 1억 (0.5억/0.5억)
- 직전 집 전세금 2억 (1억/1억)
<부부 소득>
남자 : 직장 7년차, 24년 연봉 세전 기준 1.1억 원
소득금액증명원 기준 총 23년까지 수령액 3.5억, 24년 실수령액 0.85억
여자 : 직장 10년차, 24년 연봉 세전 기준 1.2억 원
소득금액증명원 기준 총 23년까지 수령액 5.3억 원, 24년 연봉 실수령액 0.9억
Q1. 위와 같은 조건일 때, 부동산원 소명 절차 (차용증/상환 여부) 등만 문제없이 처리하면
당 매매 관련해서는 자금출처조사 대상으로 선정되지 않을 확률이 높을까요?
Q2. 자금조달계획서와 별개로 매매한 집의 임대차보증금 (10억) / 직계존비속 차입금 (3억) / 신용대출 (1억)
등이 국세청 PCI 산출 시 집계되지 않아 소득 대비 높은 매매로 분류되어 부동산원과 별개로 자금출처조사
대상으로 선정될 수 있나요?
감사합니다.
세****워 님
조회 : 4881건
답변 : 3건
25.02.03
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.02.04
채택답변
안녕하세요
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
Q1. 위와 같은 조건일 때, 부동산원 소명 절차 (차용증/상환 여부) 등만 문제없이 처리하면
당 매매 관련해서는 자금출처조사 대상으로 선정되지 않을 확률이 높을까요?
---> 소득이 넉넉해서 그럴 확률은 많지 않아 보잊만, 은행차용아닌 가족간 차용증은 매우 조심하셔야 합니다.
Q2. 자금조달계획서와 별개로 매매한 집의 임대차보증금 (10억) / 직계존비속 차입금 (3억) / 신용대출 (1억)
등이 국세청 PCI 산출 시 집계되지 않아 소득 대비 높은 매매로 분류되어 부동산원과 별개로 자금출처조사
대상으로 선정될 수 있나요?
---> 자금출처조사대상자로 선정된는 것은 그 누구도 알수는 없고, 말할 수도 없습니다.
하지만, 분명한 것은 제같은 경우도 손님들이
요즘 한국부동산원으로부터 자금출처 소명을 많이 받고 계시다는 점입니다.
한국부동산원과 국세청의 자금출처 조사의 목적과 내용이 다소 다르기는 하지만요...
감사합니다.
글 채택 부탁드립니다.
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김경태 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.02.04
자금출처 조사는 고액 주택 매수시 거의 이뤄진다고 보시면 되십니다 .
소명 요청이 들어오셨을때 명확하게 소명하시면 되시고 ,
자금출처계획서만 잘 내시면 되실것으로 보입니다 .
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김우영 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.02.04
A1. 부동산원 소명과, 세무서 조사대상 선정 사이에 인과관계가 어느정도 있긴 합니다만
A2. 국세청 PCI 산출과는 별개로, 위 서류가 국세청에서 취합이 되면
대부분의 자금 출처가 확인되기 때문에,
조사대상에서 벗어날 수 있을 것으로 보입니다.
다만, 금액에 따른 지역적 편차가 존재하는데,
어느 지역에 있는 주택인지 궁금하긴 합니다.
* 추가로, 기존에 증여받으신 부분에 대해서도
미리 정리가 필요해 보입니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
국세청의 자금출처조사는 대체로 매입금액에 비해 소득이 불충분하거나 대출금, 증여, 상속 등을 통해 자금을 조달한 경우 주로 이루어집니다. 법률상 강력한 증거를 요구하기 때문에 일반적으로는 쉽게 선정되는 것이 아닙니다.
Q1. 크게 세 가지 요소(증여접수사실, 차입금 상환 가능성, 신용대출과 직전 집 전세금)를 논점으로 생각하면, 직전 집 전세금과 신용대출에 대해서는 직접적인 증빙이 가능하므로 문제가 되지 않을 것으로 보입니다. 직계 존비속으로부터의 차입금에 대해서는 상환 가능성이 중요한 점으로, 차입증을 증빙하되 가족 간의 거래임을 감안해 할 수 있는 한 구체적인 것이 좋습니다. 증여사실이라면 세무상의 문제가 될 수 있으므로 확인해야 할 것입니다.
Q2. 구체적인 판정은 국세청의 자금출처조사 담당부서에서 알려주는 것이 정확하지만, 일반적으로 위에서 언급한 것처럼 소득이 불충분하거나 증여, 상속 등을 통해 부동산을 매입한 경우에 대해서만 주로 조사합니다. 즉, 자금조달 계획서에 별도로 명시된 임대차보증금, 차입금, 신용대출 등이 큰 영향을 미치는 것은 아닐 것입니다.
중요한 것은 관련 서류는 미리 잘 준비하시고, 필요할 때 즉시 제출할 수 있도록 관리하는 것이라고 볼 수 있겠습니다.
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