세무 Q&A
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Q.
입주권 보유대상 아파트 거주 후 양도시 양도세 산출
재건축 조합 입주권 구입후 준공되어 거주하고 있다가 양도하게 되었습니다..
입주권 대상 아파트를 양도할시 토지와 건물분을 따로 산출하여 양도세 신고해야한다고 하는데 맞나요?
일반적인 매매로 보고 신고하면 안되나요?
만일 따로 신고해야한다면 홈택스에서 가능할까요?
혹시 따로 신고하는 방법을 알수 있을까요?
서*명 님
조회 : 3208건
답변 : 2건
25.02.05
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박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.02.06
안녕하세요
스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.
기존주택 보유자가 조합원입주권을 받아서
신축아파트를 취득 하여 양도하는 경우에는
계산과정이 매우 복잡합니다.
여기서 또 청산금을 납부했냐, 청산금을 받았느냐에 따라서
달라지는데, 관리처분전 양도차익과 관리처분후 양도차익으로
나누어서 계산하는데, 계산이 매우 복잡합니다.
그러나 입주권을 구입하여 양도하게 되었다면 그렇게
복잡하지는 않습니다.
입주권이 취득가액이 되지까요.
감사합니다.
글 채택 부탁드립니다.
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김지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.02.06
안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.
문의 사항 관련하여 선생님의 경우에 대한 사실관계는 다음과 같습니다.
○ 사실관계
1. 재건축 조합입주권을 유상승계 방식으로 취득
2. 준공후 일정 기간 거주후 양도
● 조합원 입주권 양도시 양도차익 : 원 소유주가 부담하는 양도소득세 계산시 반영 '가' + '나' (근거 소득세법 시행령 제166조 양도차익의 산정 등)
가. 기존건물분에 대한 양도차익 : 관리처분계획 인가일을 기준으로 평가된 재건축 대상 건물과 토지에 대한 평가액과 해당 건물과 토지 혹은 주택 취득시 취득가액의 차액
-->> 동 양도 차익은 원 소유주가 부담해야 하는 양도소득금액에 반영
나. 입주권에 대한 양도 차익 : 관리처분계획 인가일을 기준으로 평가된 재건축 대상 건물과 토지에 대한 평가액과 청산금을 납부한 경우에는 취득가액인 평가액에 가산하고 청산금을 지급받은 경우에는 평가액인 취득가액에서 차감하여 취득가액을 계산 ( 평가액 +/- 청산금)하고 양도가액은 입주된의 양도가액을 반영하여 양도차익 계산합니다. 다만, 청산금의 양도시기는 소유권 이전고시가 있는 날의 다음날로 청산금에 대한 양도소득은
-->> 동 양도 차익도 원 소유주가 입주권 양도시에 양도차익 계산시 반영하게 됩니다.
● 조합원 입주권을 유상승계취득했고 입주권이 주택으로 전환된 이후에 해당 주택을 양도한 경우 양도차익
조합원 입주권을 유상승계취득 (매매)를 통해서 인수한 경우에는 조합원 입주권이 주택으로 전환된 경우에 해당하는 것으로 조합원 입주권은 주택에 대한 취득가액으로 반영되며, 재건축으로 조합원 입주권을 받은 원소유자에게 적용되는 토지와 건물분으로 안분하여 계산하는 방식으로 양도차익을 계산할 필요가 없음.
● 양도소득세 계산 구조 : 양도가액 - 취득가액 - 자본적 지출액 - 양도비용의 순서로 계산하고 기본공제 2.5백만원을 차감하여 과세표준을 산정함. 주택에 대한 보유기간은 준공일부터 양도일까지의 기간이 반영되어 장기보유특별공제를 계산 및 반영해야 함.
가. 양도재산 가액 : 주택 (조합원 입주권이 주택으로 전환된 대상)으로 실지거래가액을 적용해야 함
나. 필요경비 : 취득가액 + 자본적 지출액 + 양도비용
+ 유상승계취득으로 취득한 조합원입주권
+ 직접 부담한 조합원 추가 부담금
+ 청산금을 수령한 경우에는 취득가액에서 차감하고 반대의 경우는 취득가액에 가산
+ 주택으로 전환시 부담한 취득세 및 법무사 비용
+ 발코니 확장 등의 비용 등
+ 부동산 중개수수료
+ 세무사 비용
+ 기타
마지막으로 질문에서는 별도로 언급을 하시지 않으셨지만 입주권을 취득후에 청산금을 원소유자가 아닌 선생님께서 지급받으셨다면 해당 청산금은 양도소득세 과세 대상으로 신고 및 납부가 이루어졌어야 한다는 점도 참고하시기 바랍니다.
아무튼 보다 명확한 사항에 대해서는 거주지 인근 세무사 사무실 등을 통해서 재확인후 신고를 진행하시기 바랍니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
재건축 조합 입주권을 양도할 때 양도세 산출은 다음과 같이 이루어집니다.
1. 재건축이 진행되기 전 가족 구성원 수에 따라 조합원이 부여받은 우선입주권(주거용 부지)과 조합원의 소유지(건물 및 토지)가 분리됩니다.
2. 원칙적으로, 재건축 조합 입주권 양도는 이 두 가지 부분(우선입주권+소유 담보지)을 분리하여 각각 양도소득을 계산하고 제세공과금을 납부해야 하지만 실무적으로는 대부분 합산하여 신고하는 경우가 많습니다.
3. 합산하여 신고하는 경우, 경과년수의 계산이 복잡하므로 세무사에게 의뢰하는 것이 바람직합니다.
4. 위 과정을 거친 후 건물 양도에 대한 양도소득세 산출액을 신고합니다. 양도소득세는 홈택스나 지방세과에서 직접 신고하는 것이 가능합니다.
따로 신고하는 방법은 아래와 같습니다.
1. 건물분과 토지분을 따로 산정하여 각각의 양도가액과 취득가액을 산정합니다.
2. 양도소득금액 = 양도가액 – 취득가액 – 필요경비를 계산합니다.
3. 이후, 해당 과세표준에 따라 양도세를 산출하고, 이를 신고합니다.
4. 하지만, 이 절차는 복잡하며 세부적인 사항을 적용해야 하기 때문에 세무사의 도움을 받는 것이 좋습니다.
위 내용은 법적인 조언을 제공하는 것이 아니라 일반적인 정보를 제공하는 것이므로, 개인 상황에 따른 세무 조사나 최신 세법 변동 사항 등은 전문가의 도움을 받아 확인해야 합니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.