일시적 1가구 2주택 질문입니다.

Question

김지현 · Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 사항, 일시적 2주택에 대한 1세대1주택 특례 적용 관련하여 다음과 같이 답변을 드립니다.

가. 사실관계
○ 2020년 매입 및 실거주중인 1주택 보유
○ 2025년 1월 청약에 따른 분양권 당첨
○ 2029년 하반기 : 분양권의 주택 전환 및 입주 예정

나. 근거 법률 : 소득세법 시행령 제156조의3 (주택과 분양권을 소유한 경우 1세대 1주택의 특례)
③ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택 (이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년이 지나 종전주택을 양도하는 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.
1. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 3년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대의 구성원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 계속하여 거주할 것
2. 분양권에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 종전의 주택을 양도할 것

다. 세무적인 분석 및 답변 : 소득세법 시행령 제156조의3 제2항에서는 분양권 취득후 3년이내에 종전주택을 양도하는 경우에 대해서 규정하고 있습니다. 하지만, 분양권 당첨후 3년이후 종전주택의 양도에 대해서도 1세대1주택 비과세 특례를 소득세법 시행령 제156조의3 제3항에서 추가적으로 정하고 있고, 요건들을 모두 충족하시는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있습니다.
(1) 요건 : 모두 충족 필요
○ 기존 주택 취득 후 1년 경과 후 분양권 취득: 기존 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득해야 합니다.
○ 분양권이 주택으로 완성된 후 3년 이내에 세대 전원이 해당 주택으로 이사하여 1년 이상 계속 거주: 분양권에 따라 취득한 주택이 완공된 후 3년 이내에 세대 전원이 그 주택으로 이사하여 1년 이상 계속 거주해야 합니다.
○ 분양권이 주택으로 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 기존 주택 양도: 분양권에 따라 취득한 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 기존 주택을 양도해야 합니다.
○ 기존 주택의 보유 및 거주 요건 충족:
① 기존 주택을 2년 이상 보유해야 하며,
② 해당 주택이 조정대상지역에 위치한 경우 2년 이상 거주해야 합니다.

(2) 사례 적용 : 선생님께서는 2020년에 기존 주택을 취득하셨고, 2025년 1월에 분양권에 당첨되셨으며, 해당 주택의 입주 예정일은 2029년 하반기입니다. 이러한 경우, 위의 요건을 충족하신다면, 분양권이 주택으로 완성된 후 3년 이내에 세대 전원이 해당 주택으로 이사하여 1년 이상 거주하고, 그 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년 이내에 기존 주택을 양도하시면, 기존 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

마지막으로 분양권 당첨후 3년이내에 종전 주택 양도시 1세대 1주택 비과세에 대해서는 아래의 내용을 참조하시기 바랍니다.
○ 소득세법 시행려 제156조의3
② 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전주택”이라 한다)을 양도하기 전에 분양권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1분양권을 소유하게 된 경우 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후에 분양권을 취득하고 그 분양권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(3년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대 1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 같은 항 제1호, 제2호가목 및 제3호에 해당하는 경우에는 종전주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 분양권을 취득하는 요건을 적용하지 않는다.

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