여쭤볼게 있습니더

Question

김지현 · Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

우선 건물주가 상가 임대를 할 것이 예정되어 있음에도 불구하고 사업자등록을 하지 않겠다고 하시는 것은 임대 소득에 대한 탈세의도가 있다는 것으로 이해됩니다.

아무튼 선생님의 입장에서 세무적 문제점 및 불리한 점에 대해서는 다음과 같이 정리해 볼 수 있습니다.

가. 월세 비용 (임차료) : 종합소득세 경비 처리 가능 여부
▶ 문제점 : 임대인이 임대사업자로 등록하지 않으면 매입세금계산서를 발행받을 수 없습니다. 임차료는 사업 운영에 필수적인 비용이지만, 종합소득세 신고시 경비처리를 위해서는 증빙이 요구됩니다. 필요경비 인정 받기 위해서는 세금계산서/계산서/임대차계약서/계좌이체 증빙이 요구되고 있습니다. 세금계산서 없이 임대차계약서만으로도 경비 인정은 가능하지만 임대인이 소득 신고를 하지 않으면 문제가 될 가능성이 있습니다. 결론적으로 세금계산서 없이 경비처리를 하려면 임대차계약서 및 계좌이체 내역을 철저히 보관하고 가능하면 경비 처리 내역을 일자/금액/이체계좌정보/내역/적격증빙 미수취 사유 등을 작성하여 같이 보관하시기 바랍니다. (임대인이 소득 신고를 하지 않을 경우, 추후에 세무 조사 대상이 될 가능성이 있습니다.)

나. 전세 3,000만원 계약이 불리한 이유 : 전세 계약을 하고 실제로는 월세 200만원을 지급하는 형태로 계약 적용
▶ 문제점 : 보증금 3,000만원을 지급하는 대신 월세를 200만 원 내는 방식이라면 계약서 내용과 실제 계약 내용이 달라지게 되며 해당 계약서는 불완전한 계약서가 되는 관계로 선생님께서는 추후 분쟁이 발생시 법적 보호를 받기 어려운 상황이 발생할 수 있습니다.

다. 임대인이 소득 신고를 하지 않으면 발생하는 문제 :
▶ 문제점 : 임대인이 월세 200만 원을 현금으로 받지만, 본인 소득 신고를 하지 않으면 ‘탈세’ 문제가 발생할 수 있습니다. 국세청이 이를 조사할 경우, 임대인의 소득신고 누락이 밝혀지게 될 것으로 예상됩니다. 이 경우, 임차인(본인)도 세무조사 대상이 될 수 있음. 결론적으로 임대인이 정상적으로 소득 신고를 하지 않을 경우, 향후 불이익이 발생할 가능성이 있습니다. 세무조사 시 임차인의 지급내역(계좌이체 증빙 등)이 확인되면, 해당 월세 비용이 인정되지 않을 수 있습니다.

● 해결책 및 추천 대안
(1) 대안 1 : 임대인이 임대사업자로 등록하고 세금계산서를 발행하는 방법 : 가장 안전한 방법은 임대인이 임대사업자로 등록. (세금계산서를 발행받으면 경비처리가 확실히 가능하며, 세무조사 위험도 줄어듭니다. 하지만 임대인이 이를 원하지 않는다면 현실적으로 어려울 수 있음.)
(2) 대안 2 : 임대차계약서를 확실히 작성하고 계좌이체로 월세 지급하기 : 임대차 계약서(보증금 3,000만 원 + 월세 200만 원)를 반드시 작성해야 합니다. 월세는 현금이 아니라 반드시 계좌이체로 지급 (추후 증빙 확보)하고, 계약서상에 "사업 목적의 임대차"임을 명시해 두어야 합니다.

신경석 · Answer

계약서와 이체내역으로 경비처리 하면 됩니다

장희성 · Answer

매입부분에 대해 임대인은 현금영수증이나 세금계산서를 발행하시고 임차료를 지급하는 입장에서는 부가세 10%를 포함하여 임대료를 지급하시고
종합소득세 경비처리가 가능합니다

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