2주택을 연달아 매도시 하루에 팔면 남은 1주택 비과세 여부

Question

김지현 · Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 사항 관련하여 근거 법조문에 대한 문리해석을 하면 1세대 1주택 비과세 혜택은 양도일 현재의 주택 보유수를 기준으로 판단합니다. 따라서, 같은 날 두 채를 양도하면 양도일 현재 2주택 보유로 간주되어 비과세 혜택을 받기 어렵습니다.

○ 근거법령 : 소득세법 시행령 제154조 (1세대1주택의 범위) 제1항
"법 제89조 제1항 제3호 가목에서 “대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서..."

다만, 다음의 법조문에 따라서 양도 순서가 정해지고 또한 국세청의 질의 응답 사례의 의하면 양도일에 2채의 주택을 양도하는 경우에 첫번째 주택에 대해서는 2주택에 해당하여 1세대1주택 비과세 적용이 어렵지만, 두번째 주택 양도시점(동일일자)에는 1주택만 보유한 상태인 관계로 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다고 정하고 있습니다.

○ 소득세법 시행령 제154조 제9항
"법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 본다."

○ 사례 : 서면인터넷방문상담5팀-563, 2007.02.13 : 첫 번째로 양도한 주택은 비과세를 받을 수 없지만, 두 번째로 양도한 주택은 비과세 혜택을 받을 수 있다는 취지의 해석이 있었습니다. 해당 사례에서는 동일한 날짜에 양도하는 경우에도 두번째 주택 양도에 대해서는 1세대1주택이 적용된다는 내용입니다.

결론적으로 1세대1주택 법조문을 엄격하게 문리해석하면 주택보유수는 양도일을 기준으로 계산되므로 동일한 일자에 2채를 양도하는 당일에는 2주택자였던 경우에는 1세대 2주택에 해당할 수 있다는 점을 고려하여 조금의 리스크도 남겨두지 않기 위해서는 적어도 하루의 일자를 두고 순차적으로 양도를 하시는 것이 적절하다고 판단됩니다.

마지막으로 소득세법 시행령 제155조의3에 규정되어 있는 상생임대주택에 대한 1세대1주택 비과세 적용에 대해 요건들이 다음과 같이 정리됩니다. 해당요건을 충족한 경우에 한정하여 상생임대주택에 대한 1세대1주택 비과세가 적용될 수 있습니다.

1. 대상 주택: 국내에 1주택을 소유한 1세대가 해당 주택을 양도하는 경우에 적용됩니다.
2. 임대차계약 요건:
2-1. 직전 임대차계약: 해당 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 직전 임대차계약이 1년 6개월 이상이어야 합니다.
2-2. 상생임대차계약: 직전 임대차계약 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않는 임대차계약을 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일까지의 기간 중에 체결하고, 그 임대 기간이 2년 이상이어야 합니다.
3. 임대료 전환 시 계산 기준: 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산합니다.
4. 임대기간 계산: 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 봅니다.
5. 임대기간 합산: 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산할 수 있습니다.
6. 신고 의무: 이 특례를 적용받으려는 자는 양도소득세 과세표준 신고기한까지 **'상생임대주택에 대한 특례적용신고서'**에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 합니다.

안정민 · Answer

한줄 핵심 세무 상담합니다. 두채 한꺼번에 양도해도 1채 비과세 선택가능합니다.

최지호 · Answer

소득세법 제89조 제3호의 규정을 적용함에 있어서
2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우에는 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도하는
것으로 보는 것입니다. 따라서 먼저 양도한 주택을 과세로 적용받은 후 나머지 1주택은 비과세로 적용이 가능하겠습니다.

저는 부동산 관련 세법, 경매학원 강의, 양도/상속/증여 등에 대한 내용으로 블로그 운영 중입니다.
감사합니다.

신경석 · Answer

같은 날 팔아도 요건이 된다면 둘중 한채를 비과세 적용가능합니다

박현우 · Answer

같은 날 양도하셔도 1주택은 비과세 적용이 가능합니다.

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