임대사업자를 하려합니다.

Question

강대성 · Answer

안녕하세요.

건물 매입시 발생한 중개수수료는 부동산을 취득하면서 발생한 비용으로 취득원가에 해당합니다.

따라서, 중개수수료 자체로 비용처리되는 것이 아니라 취득원가에 가산하여 감가상각을 통해 비용처리가 됩니다.

건물분에 해당하는 중개수수료는 감가상각을 통해 비용처리가 가능하나 토지분 해당하는 중개수수료는 감가상각을 할 수 없기 때문에 중개수수료를 건물분과 토지분으로 나눠야 합니다.

또한, 감가상각을 하면 이후 매각시 감가상각비는 취득가액에서 차감되므로 매각 계획이 있으시다면 이 부분을 고려하셔야 합니다.

감사합니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요

스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

인수하는 건물이 주택인가요 근린상가인가요?
이에 대한 언급이 없군요.
임대업등록은 상가는 무조건 등록해야 하지만,
주택인 경우에는 일정한 요건을 만족해야 과세됩니다.
예를들면, 1세대 1주택은 고가주택이 아니면 과세대상이 아닙니다.

중개수수료는 양도시 양도소득세 계산할때 필요경비로 처리됩니다.

감사합니다.
글 채택 부탁드립니다.

김지현 · Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 사항 관련하여 다음과 같이 "소득세법 시행령" 제89조에서 정하고 있는 바에 따라 자산의 취득원가에 포함되어 감가상각을 통해서 비용처리가 가능합니다. 다만, 해당 건물을 추후에 양도할 것을 예정하고 있다면 감가상각비로 처리를 하는 경우에는 취득가액을 낮추는 결과가 발생하게 되는 관계로 양도소득세가 크게 발생할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

1. 부동산 중개수수료의 취득원가 포함 여부
- "소득세법 시행령" 제89조 제1항 제1호에 따르면, "타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세, 등록면허세 기타 부대비용을 가산한 금액을 그 자산의 취득가액으로 한다."
- 여기서 '기타 부대비용'에는 부동산 중개수수료가 포함됩니다. 따라서, 건물 인수 시 발생한 부동산 중개수수료는 해당 자산의 취득원가에 포함되어야 합니다.

2. 취득원가의 토지와 건물 간 안분 처리
- 부동산을 매입할 때, 총 매입가액과 부대비용을 토지와 건물에 적절히 안분하여 각각의 취득가액을 산정해야 합니다. 이는 향후 감가상각 및 양도소득세 계산 시 정확한 세무 처리를 위해 중요합니다.

3. 임대사업자 등록 전후의 비용 처리
- 임대사업자 등록 여부와 관계없이, 부동산 중개수수료는 자산의 취득원가에 포함되어야 합니다. 즉시 비용으로 처리할 수 없으며, 건물의 경우 감가상각을 통해 비용으로 인식하게 됩니다.

4. 결론
○ 부동산 중개수수료는 자산의 취득원가에 포함됩니다.
○ 총 매입가액과 부대비용은 토지와 건물에 적절히 안분하여 각각의 취득가액을 산정해야 합니다.
○ 임대사업자 등록 전후와 관계없이 동일한 처리가 적용됩니다.

김태형 · Answer

안녕하세요. 택스윈 김태형 세무사입니다.

임대사업자의 부동산 중개수수료는 종합소득세 필요경비 또는 양도소득세 필요경비 계상 가능합니다.

감사합니다.

장현섭 · Answer

안녕하세요.

사업자등록을 하기 전이라면 주민등록번호로 세금계산서 또는 현금영수증을 수취한 후 향후 사업자로 용도변경할 수 있습니다.

도움이 되셨길 바라겠습니다.

신경석 · Answer

네 비용처리 가능합니다

허훈 · Answer

사업관 관련된 비용으로 보입니다.  (장부에 의한 신고시) 비용처리 가능하다고 봅니다.

세무 Q&A

임대사업자를 하려합니다.