주택매매 특수관계인 실질과세원칙

Question

김지현 · Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

특수관계에 해당하는 직계존비속간 주택 양수도에 관련된 쟁점들에 대해서 다음과 같이 답변을 정리 드립니다. 내용 참고하시기 바랍니다. 세무 관련해서는 무조건적으로 법률에서 인정하는 범위내에서 처리를 하셔야 한다는 것을 염두에 두고 진행하시기 바랍니다.

(1) 감평가와 양도가의 차이에 대해 증여의제하여 증여취득세 발생 여부
(답변) 양도 가액은 시가 적용이 원칙이고 시가가 확인되지 않는 경우에는 시가로 인정되는 감정가액 등을 적용할 수 있습니다. 서울시내 아파트 형태의 주택이라면 양도되는 대상 주택 자체에 대한 시가가 없는 관계로 동일단지내 동일 면적 및 동일 기준시가가 적용되는 주택에 대한 유사거래가액을 평가기간내에서 선정하여 반영이 가능하며 또한 평가기간내의 감정평가액도 시가로 인정됩니다. 다만, 특수관계의 거래에서는 다음과 같은 "상속세 및 증여세법 제35조" 및 "상속세 및 증여세법 시행령 제26조"에 따라서 시가와 차이가 기준 금액을 초과하는 경우에는 시가와의 차액을 증여한 것으로 의제하여 증여세를 과세하게 됩니다.

○ "상속세 및 증여세법" 제35조 (저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 증여)
① 특수관계인 간에 재산을 시가보다 낮은 가액으로 양수하거나 시가보다 높은 가액으로 양도한 경우로서, 그 대가와 시가의 차액이 대통령령으로 정하는 기준금액 이상인 경우에는, 해당 재산의 양수일 또는 양도일을 증여일로 하여 그 대가와 시가의 차액에서 기준금액을 뺀 금액을 그 이익을 얻은 자의 증여재산가액으로 합니다.

여기서 언급된 **'대통령령으로 정하는 기준금액'**에 대한 구체적인 내용은 「상속세 및 증여세법 시행령」 제26조에 명시되어 있습니다. 해당 조항은 다음과 같습니다:

○ "상속세 및 증여세법 시행령" 제26조(저가 양수 또는 고가 양도에 따른 이익의 계산방법 등)
② 법 제35조제1항에서 "대통령령으로 정하는 기준금액"이란 다음 각 호의 금액 중 적은 금액을 말합니다:
1. 시가의 100분의 30에 상당하는 가액
2. 3억 원

(2) 매수자금의 원천이 증여현금(적격신고)인 경우 매매거래가 아닌 주택 증여로 의제 여부

(답변) 증여 현금을 활용하여 매매를 진행할 경우, "자금출처 조사 대상"이 됩니다. 증여 받은 현금을 활용해 매매가를 지급했다면, 세무서에서 이를 실질적 증여로 보아 양도세 없이 증여로 과세할 가능성이 있습니다. 하지만, 적격 증여 신고 후 합법적으로 사용된 경우라면 매매 거래로 인정받을 가능성이 높습니다. 따라서, 적격 증여신고(증여세 신고)를 사전에 진행하는 것이 안전한 방식입니다.

(3) 매매와 동시에 특수관계인(예: 부친)이 전세보증금 설정 후 전입하여 보증금과 매매가를 상계하는 경우

(답변) 국세청은 특수관계인 간 거래에서 전세금이 실질적인 매매가 감액 수단이 아니라고 소명하라고 요구할 가능성이 높습니다.

가. 특수관계인 간 전세보증금 설정 시 ‘증여추정’ 적용 가능성

○ 관련 법령: 상속세 및 증여세법 제45조 (증여추정)
① 특수관계에 있는 자(배우자, 직계존비속 포함)에게 재산을 무상으로 이전한 경우, 이를 증여로 추정한다.
② 다만, 납세자가 반증(증여가 아님을 입증)하면 증여세를 부과하지 않는다.

즉, 전세보증금 설정 자체만으로 증여세가 부과되는 것이 아니라, 국세청이 증여세 부과를 고려하는 상황에서 납세자가 소명해야 하는 구조입니다.

○ 증여추정이 적용될 가능성이 높은 경우
- 전세보증금이 시세 대비 비정상적으로 낮거나 높을 경우
- 임대인이 실제로 거주하지 않는 경우 (실거주 여부 불분명)
- 전세보증금 반환 가능성이 낮은 경우 (임대인의 재산 상태 등 검토)
- 전세보증금을 매매대금과 상계하는 경우 (매매가 감액 효과 발생)
- 임대차계약이 사실상 가공 계약(실질과세 원칙 위반)일 경우

나. 증여추정을 반박(탄행)하기 위한 소명 방법 : 납세자가 정상적인 임대차 거래임을 입증하면 증여세 부과를 피할 수 있습니다. 이를 위해 다음과 같은 증빙자료를 준비하여 소명하는 것이 중요합니다.
○ 정상적인 전세 거래라는 점을 입증 : 전세보증금 지급 내역 제출
- 전세보증금이 실제 지급되었음을 입증할 계좌이체 내역 필수
- 현금 지급은 인정되지 않으므로 반드시 계좌 이체로 처리 : 정상적인 전세계약서 제출
- 일반적인 전세계약서와 동일한 형식
- 전세금, 계약 기간, 임차인 권리 명시 : 임차인(부친)이 실제 거주하고 있음을 증빙
- 전입신고서 사본 제출
- 공과금 납부 내역(전기, 수도, 가스 요금)
- 통신비, 신용카드 사용내역 등 생활 흔적 확인 가능 자료 : 전세가율(매매가 대비 전세금 비율)이 적정한 수준인지 비교
- 동일 지역 내 유사한 조건의 주택 전세 시세 비교 자료 제출

○ 임대인이 전세보증금을 정상적으로 반환할 수 있음을 입증 : 임대인(부친)의 자산 현황 및 금융 내역 증빙

마지막으로 해당 사항 관련하여 거주지 인근의 세무사 사무실이나 찾아줘 세무사에서 견적을 통해서 신뢰할 수 있는 세무사를 선정하여 진행하시면 무리가 없을 것으로 예상됩니다.

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