안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현입니다.
문의하신 사항 관련하여 상생임대주택에 대한 요건을 정리 드리며 문의 사항에 대한 답변을 드립니다.
○ 세무 검토 내용 : 해당 법령 정리
1. 상생 임대 주택 특례 적용 요건
(1) 1세대 1주택자 요건
- 국내에 1주택을 소유한 1세대여야 함
- 다만, 일시적 2주택자는 일정 요건 충족 시 인정 가능
- 소득세법 시행령 제155조, 제155조의2 등에 따라 1세대 1주택으로 보는 경우 포함
(2) "상생임대차계약" 체결 기한 (2021.12.20~2026.12.31)
- 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지 체결한 계약만 인정됨
- 계약 체결 시 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류(계좌이체 내역 등)로 확인되어야 함
(3) "직전 임대차계약" 요건
- 상생임대차계약을 체결하기 전에, "직전 임대차계약"이 존재해야 함
- 직전 임대차계약에 따라 1년 6개월 이상 임대한 이력이 있어야 함
- 단, "임대인의 지위를 승계한 경우"의 임대차계약은 인정되지 않음
➡ 즉, 증여·상속으로 취득한 주택의 경우, 기존 계약을 그대로 승계했다면 해당 계약은 직전 임대차계약으로 인정되지 않음
➡ 하지만, 증여 후 새롭게 체결한 임대차계약은 직전 임대차계약으로 인정 가능!
(4) 임대료 인상 제한 (5% 이내)
- 직전임대차계약 대비 보증금 또는 월세 인상률이 5% 이하여야 함
- 반전세(전세 → 월세 전환)의 경우도 5% 규정을 적용하여 전환율을 계산
(5) 상생임대차계약 유지 기간
- 상생임대차계약(새로운 계약)은 최소 2년 이상 유지해야 함
2. 상생임대주택 특례 신청 시 필수 제출 서류 : 양도소득세 신고 시, 다음 서류를 반드시 제출해야 합니다.
(1) 직전 임대차계약서 (해당 계약이 존재해야 함)
(2) 상생임대차계약서 (2021.12.20~2026.12.31 체결 계약)
(3) 계약금 지급 증빙 (계좌이체 내역 등)
(4) 등기부등본 (주택 소유권 확인)
(5) 주민등록등본 (임대인 거주지 확인: 실거주하지 않았음을 입증)
(6) 상생임대주택 특례 신청서 (양도소득세 신고 시 제출)
3. 유의 사항
(1) 증여받은 주택도 특례 적용 가능하지만, 반드시 새 임대차계약이 있어야 함
- 증여 이전 계약을 그대로 승계한 경우 인정되지 않음
- 증여 이후 새롭게 체결한 임대차계약이 있다면 직전 임대차계약으로 인정 가능
(2) 계약 체결 후 확정일자 또는 임대차 신고 필수
- 계약 체결 시 확정일자나 임대차 신고를 완료해야 계약의 실효성을 입증 가능
(3) 기존 계약이 없거나 구두 계약이었다면, 새롭게 계약을 정리해야 함 : 임대차계약서가 없으면 특례 적용이 불가능함 (새롭게 계약서를 작성하더라도 확정일자가 계약서 작성일로 적용되는 관계로 '직전임대계약'에 대해서 특히 인정받기 어려울 것으로 판단)
○ 근거 법령 : 소득세법 시행령 제155조의3(상생임대주택에 대한 1세대1주택의 특례)
① 국내에 1주택(제155조, 제155조의2, 제156조의2, 제156조의3 및 그 밖의 법령에 따라 1세대1주택으로 보는 경우를 포함한다)을 소유한 1세대가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 주택(이하 “상생임대주택”이라 한다)을 양도하는 경우에는 제154조제1항, 제155조제20항제1호 및 제159조의4를 적용할 때 해당 규정에 따른 거주기간의 제한을 받지 않는다. <개정 2022. 8. 2., 2023. 2. 28., 2024. 11. 12.>
1. 1세대가 주택을 취득한 후 해당 주택에 대하여 임차인과 체결한 직전 임대차계약(해당 주택의 취득으로 임대인의 지위가 승계된 경우의 임대차계약은 제외하며, 이하 이 조에서 “직전임대차계약”이라 한다) 대비 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않는 임대차계약(이하 이 조에서 “상생임대차계약”이라 한다)을 2021년 12월 20일부터 2026년 12월 31일까지의 기간 중에 체결(계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의해 확인되는 경우로 한정한다)하고 임대를 개시할 것
2. 직전임대차계약에 따라 임대한 기간이 1년 6개월 이상일 것
3. 상생임대차계약에 따라 임대한 기간이 2년 이상일 것
② 상생임대차계약을 체결할 때 임대보증금과 월임대료를 서로 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항에서 정하는 기준에 따라 임대보증금 또는 임대료의 증가율을 계산한다.
③ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간은 월력에 따라 계산하며, 1개월 미만인 경우에는 1개월로 본다. <개정 2022. 8. 2., 2023. 2. 28.>
④ 직전임대차계약 및 상생임대차계약에 따른 임대기간을 계산할 때 임차인의 사정으로 임대를 계속할 수 없어 새로운 임대차계약을 체결하는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 요건을 충족하는 경우에는 새로운 임대차계약의 임대기간을 합산하여 계산한다. <신설 2023. 2. 28.>
⑤ 제1항을 적용받으려는 자는 법 제105조 또는 제110조에 따른 양도소득세 과세표준 신고기한까지 기획재정부령으로 정하는 상생임대주택에 대한 특례적용신고서에 해당 주택에 관한 직전임대차계약서 및 상생임대차계약서를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출해야 한다. 이 경우 납세지 관할 세무서장은 「전자정부법」 제36조제1항에 따른 행정정보의 공동이용을 통하여 해당 주택의 토지ㆍ건물 등기사항증명서를 확인해야 한다. <
○ 결론 : 증여로 취득한 주택도 요건을 충족하면 (특히, 증여이후 새로운 임대계약일이 개시될때에 체결한 직전임대차 계약이 존재해야 함) '상생임대주택' 특례 적용이 가능합니다. 하지만, 선생님의 경우는 임대차 계약서를 작성하지 않은 관계로 직전 임대차 계약에 대한 소명이 어려울 수 있고, 이러한 이유로 '상생임대주택' 특례 적용이 거부될 가능성이 크다고 판단됩니다.