아파트 매매시 양도세 문의

Question

김지현 · Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 사항 관련하여 다음과 같이 답변 드립니다.

1. 비과세 관련 검토 (소득세법 제89조) : 현행 법률 기준, 1세대 1주택 비과세(소득세법 제89조 제3호 가목)를 적용받기 위해서는 다음 요건을 충족해야 합니다.
(1) 1세대가 1주택을 보유
- 보유 기간 2년 이상 (조정대상지역은 거주기간 2년 이상 필요)
- 12억 이하 주택이면 양도소득세 비과세
- 일시적 2주택, 상속, 동거봉양, 혼인 등의 특례 요건 해당 시 비과세 적용 가능. 하지만, 선생님의 경우 1세대 2주택자로 확인되며, 동거봉양, 혼인 등의 특례 적용 가능성이 낮아 비과세 적용은 어렵다고 판단됩니다.

(2) 소득세법 제89조 제3호 나목 특례 적용 가능성
- "나목"에서는 일시적 2주택, 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인해 일시적으로 2주택이 된 경우 특정 요건을 충족하면 비과세를 허용합니다.
해당 특례를 적용받을 수 있는지 추가 확인 필요 (예: 주택을 상속받았거나, 결혼으로 인해 2주택이 된 경우 등)

● 결론:
- 비과세 요건을 충족하지 못할 가능성이 높음 → 양도소득세 신고 필요
- 일시적 2주택 등 특례 검토 필요 → 적용 가능한지 추가 확인 요망

2. 양도소득세 계산
(1) 장기보유특별공제율 적용 확인 : 선생님의 경우 1세대 1주택 비과세가 아닌 일반 장기보유특별공제율(연 2%)이 적용됩니다. 9년 보유 → 18% 공제로 계산
(2) 필요경비 보완 가능성
- 필요경비(취득가액, 양도비용, 자본적 지출 등) 확인 필요
- 부동산 중개료, 취득세, 양도소득세 신고 대행 수수료 등이 있다면 추가 반영 가능
- 자본적 지출(리모델링, 수리비 등)도 공제 가능하므로, 추가 확인 필요
(3) 양도소득세 계산 보완 후 재검토 필요
- 필요경비 추가 반영 가능 여부 확인
- 양도소득세 신고 시 신고비용, 리모델링 비용 등이 있다면 반영하여 양도차익 줄이기 가능
- 공제 항목을 최대한 반영하여 절세 가능성 검토 필요

3. 양도소득세 신고 기한 및 유의사항
- 예정신고 기한 : 2024년 12월 양도 → 2025년 2월 28일까지 신고 및 납부 필요
- 무신고 가산세 주의 : 신고하지 않을 경우 20%의 무신고 가산세 부과
- 납부 불이행 시 납부 불성실 가산세(1일당 0.025%) 추가 발생

안정민 · Answer

한줄 핵심 세무상담입니다. 매매차익금 최소 250만원 이상이면 양도세 발생합니다.

김경태 · Answer

수도권 외 공시가 3억이하로 주택수 제외 됨으로 양도소득세 발생되지 않습니다

세무 Q&A

아파트 매매시 양도세 문의