세무 Q&A
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Q.
분양권 부담부증여와 양도 세금 부탁드립니다
아버지가 10억 비조정지역 분양권 당첨계약하여 (2년이상 지남) 계약금2억 자납, 중도금2억 자납으로 완료후, 중도금 대출로 4억 받아 납부된 상태인데요
이젠 아들로 명의변경을 하려합니다
아들은 중도금대출 4억을 인수후 잔금 2억 주담대 받아 납부계획입니다
부담부증여, 양도. 각각의 세금 알수있을까요?
양도세+증여세= 계산할때 유의점과 부담부증여와 양도중 추천부탁드립니다
감사합니다
윤*영 님
조회 : 1568건
답변 : 2건
25.02.15
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안정민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.02.16
한줄 핵심 세무상담입니다.
실제 자금 거래 양도를 추천드리며, 실제 자금거래가 없는 상태에서 실제 채무를 인수하면 부담부 증여로 결정될 가능성이 높습니다.
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전승연 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.02.17
안녕하세요
분양권 양도세, 증여세 관련 문의에 대한 답변입니다.
1. 분양권 매매사례가액 평가를 통해 프리미엄이 형성되어 있는지 확인이 필요하고,
2. 매매로 진행하실 경우 대출 승계 및 프리미엄만큼 부모님께 지급 후 양도소득세율은 분양권 보유기간 2년이상이시면 기본세율 적용가능합니다.
3. 부담부증여의 경우, 대출은 승계하시되, 프리미엄이 형성되어 있는 경우 부모님께서는 대출승계분에 대한 양도소득세,
자녀분께서는 프리미엄 부분에 대한 증여세가 계산됩니다.
따라서 재산의 평가가 가장 중요하며, 이를 바탕으로 세액비교가 진행되어야 할 것으로 보입니다.
답변이 도움되셨기를 바랍니다. 감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
1. 부담부증여세: 부담부증여의 경우 아들이 인수하는 부분 (4억 중도금 대출과 2억 잔금 주담대)를 제외한 분양권 가액을 기증으로 간주합니다. 이 때 기증으로 간주되는 금액은 10억 (분양권 가치) - 4억 (중도금 대출) - 2억 (잔금 주담대) = 4억입니다.
증여세는 기증받는 금액과 기증자의 연간 합산증여액에 따라 다르게 적용됩니다. 예를 들어, 연간 합산증여액이 3억원 이하인 경우에는 10%, 3억원 초과 ~ 5억원 이하는 20%, 5억원 초과 ~ 10억원 이하는 30%, 10억원 초과 ~ 50억원 이하는 40%, 50억원 초과는 50%를 적용하여 증여세를 계산합니다. 이 경우, 다른 기증받은 금액이 없다면 4억의 기증은 10%에 해당하는 증여세 400만원을 내야 합니다.
2. 양도세: 아버지가 분양권을 양도하게 되면 양도소득세가 발생합니다. 양도소득세는 부동산의 양도차익 액을 기준으로 산정되며, 주택분양권 양도세율은 비거주자 10%(감면 후 6%), 장기보유감면 12%(감면 후 8%), 1주택 6%, 다주택8%가 적용됩니다.
양도차익은 분양권 양도가액에서 분양권 취득가액을 뺀 금액이고, 분양권 취득가액은 아버지가 납입한 분양가 (계약금 2억 + 중도금 2억)과 대출원금(DL) 4억을 합한 금액 (총 8억)입니다. 아버지가 아들에게 분양권을 양도할 때의 가액이 얼마인지에 따라 양도차익이 달라지므로 일률적인 양도세 계산은 불가능합니다.
세금 부담을 줄이려면, 부담부 증여가 양도보다 낫습니다. 이렇게 하면 아들에게 분양권을 전달하는 비용을 줄일 수 있습니다.
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