전대차허가 후의 주택임대사업자 관한 질문

Question

김지현 · Accepted Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

문의 사항 관련, 주택수 산정은 '주택 임대에 대한 사업소득' 비과세 여부를 판정시와 '양도소득세'에 관련된 주택수 산정시 다른 기준이 적용됩니다. 아무튼 아래 내용을 참조하시기 바랍니다.

1. 사업자등록 – "주택임대사업자(701301)" 가능 여부
○ 결론: "주택임대사업자(701301)"로 사업자 등록 가능

✔ 업종 코드 701301(주거용 건물 임대업) : "임차 부동산의 전대 또는 전전대에 따른 수입"이 포함됨. 따라서 전대차 방식으로 운영하는 경우에도 701301(주거용 건물 임대업)으로 사업자 등록 가능
✔ 사업자 등록 시 고려할 점
- 임대사업자 등록(등록임대주택)과 사업자등록(세무서 등록)은 다름
- 전대차 계약서를 세무서에 제출하여 임대인의 동의를 받은 전대차임을 입증해야 함
- 부가가치세 과세 여부도 확인 필요 (부가세 면세 대상인지 여부)

○ 정리:
- 701301(주거용 건물 임대업)으로 사업자 등록 가능
- 전대차 계약서 및 임대인 동의 필요
- 임대사업자 등록(등록임대주택)과는 다른 개념이므로 혼동하지 말 것

2. 종합소득세 과세 여부 및 보증금 비과세 여부
○ 결론: 3주택 이상 운영 시 종합소득세 과세 대상, 보증금 3억 이하라도 월세 수입은 과세됨, 전전대 주택 수 포함

✔ 주택임대소득 과세 기준 (소득세법 제12조, 시행령 제8조의2 및 제167조의3 참고)
(1) 1주택자의 경우:
- 기준시가 12억 원 이하인 경우 비과세
- 기준시가 12억 원 초과 또는 국외주택이면 과세 대상
(2) 2주택자의 경우:
- 월세 수입은 과세 대상
- 전세(보증금)만 있는 경우 비과세
(3) 3주택 이상일 경우:
- 월세 수입은 종합소득세 과세 대상
- 보증금에 대한 간주임대료 과세 (3주택 이상부터 적용)
- 연간 주택임대소득(월세+간주임대료)이 2천만 원 이하라도 신고 의무 있음

✔ 보증금 3억 이하라도 월세는 과세됨 (소득세법 시행령 제8조의2 및 제167조의3 참고)
- 보증금이 3억 이하이면 간주임대료 비과세
- 그러나 월세 수입이 발생하면 반드시 소득세 신고 대상

○ 정리:
- 3주택 이상 운영하면 모든 월세 수입이 종합소득세 과세 대상
- 보증금 3억 이하라도 월세는 과세 대상
- 연간 주택임대소득 2천만 원 이하라도 3주택 이상이면 소득세 신고 의무 있음

3. 주택 수 산정 기준 (양도세, 임대소득세, 청약 관련 차이점)
○ 결론: 주택임대소득 과세에서는 전대한 주택도 포함되지만, 양도세 및 청약에서는 주택 수에서 제외됨

✔ 양도소득세 주택 수 산정 (소득세법 시행령 제154조 참고)
- 전대한 주택은 본인 소유가 아니므로 주택 수에서 제외됨
- 전대차 주택은 다주택자 중과세 판단에 영향 없음

✔ 주택임대소득 과세여부 판정시, 주택 수 산정 (소득세법 시행령 제8조의2 참고)
- 전대차 주택도 과세 대상 주택 수에 포함됨
- 임차한 후 전대한 주택도 "주택 수"로 산정하여 과세 여부 판단

✔ 청약 시 주택 수 판단 기준 (주택공급에 관한 규칙 제53조 참고)
- 주택 소유 여부는 등기부등본 기준으로 판단
- 전대차는 소유권이 없으므로 청약 시 무주택자로 인정됨
- 다만, 임대소득이 높은 경우 소득 심사에서 불이익 가능

○ 정리:
- 양도세: 전대한 주택은 주택 수에서 제외됨
- 임대소득세: 전대한 주택도 주택 수에 포함되어 과세 판단
- 청약: 무주택 인정 가능하지만, 소득이 높으면 불이익 가능

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