• Q.

  다가구 상가주택 양도세문의드립니다

  
  비조정지역 지방에 보유한 A)다가구주택과 B)상가주택이 1채씩 있습니다
  
  A는 20년정도 보유하였고 B는 10년정도 보유하였습니다
  
  1. A양도세를 1가구1주택 비과세 받기 위해서는 B를 먼저 매도하고 바로 A를 매도해도 비과세를 받을 수 있을까요?
  
  2. 이런경우 A에 대해서 보유기간 장기보유특별공제를 받을 수 있는지, 있다면 양도차익에 대해서 몇%를 받을수 있는지 궁금합니다
  다가구 A에 대해서 실제 거주한기간과 보유한기간 각각 적용이 될까요?? 그렇다면 총 보유기간중에 연속적으로 거주가 아닌 중간중간 거주했던 기간을 총합산 하는지 궁금합니다
  
  3. 만약 B를 손해보고 매도하고 같은해에 A를 매도한다면 손해본 부분에 대해서 양도차손 합산이 되는지 궁금합니다
  
  4. A의 양도세 비과세를 위해서는 반드시 B를 먼저매도해야 할까요? A를 먼저 매도하게되면 비과세가 안되고 일반세율이 적용되는지 궁금합니다
  
  
  김*이 님
  조회 : 948건 답변 : 3건 25.02.20 즐겨찾기
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  김경태 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  25.02.20

  두 채 이상의 주택을 보유한 상태에서 한 채를 양도할 경우, 남은 한 채에 대해 비과세 혜택을 받기 위해서는 다른 주택을 먼저 양도하여 1주택 상태가 된 후, 해당 주택을 양도해야 합니다.
  B 주택을 먼저 매도하고 A 주택을 양도하면 A 주택에 대한 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
  거주 기간과 보유 기간: 비조정대상지역의 경우, 거주 기간과 상관없이 보유 기간만으로 공제율이 결정됩니다.
  B 주택의 양도 손실을 A 주택의 양도 이익과 상계하여 전체 양도소득세 부담을 줄일 수 있습니다.
  비과세 혜택을 받기 위해서는 양도 시점에 1주택자여야 합니다

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  전승연 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  25.02.20

  안녕하세요
  1세대 1주택 비과세 관련 문의에 대한 답변입니다.
  
  1세대 1주택 양도소득세 비과세는
  조정대상지역 지정과 해제에 따라 보유기간외에 거주기간 검토가 필요합니다.
  추가로 고가주택인 경우 장기보유특별공제까지 영향을 미치기 때문에
  A주택이 보유와 거주요건을 모두 갖춘 경우를 가정하여 답변드리도록 하겠습니다.
  
  1. 1세대 1주택 비과세는 '양도일'기준으로 판단하기 때문에 실질적으로 A주택 양도일에 B주택이 처분완료되었다면 가능할 것으로 보입니다.
  2. A주택 비과세 적용시 고가주택 외 일반주택이라면 전액 비과세로 장기보유특별공제 적용없이 양도소득세가 비과세 됩니다.
  A주택 비과세 적용시 고가주택이라면 12억 초과분에 대하여 보유기간별 최대 40%, 거주기간별 최대 40% 총 최대 80% 장기보유특별공제가 가능하며
  거주기간은 연속되지 않아도 합산가능합니다.(주소만 옮겨놓은 경우 불가능)
  3. 네 동일연도 양도차손 합산 가능합니다.
  4. A는 다가구주택이므로 주택, B는 상가주택이기 때문에 상가와 주택을 분리하여 양도소득세 계산이 진행되어야 하므로
  어떤 순서로 매도해야 유리한가에 대해서는 정보가 더 필요한 부분입니다.
  
  기본적으로 양도소득세 1세대 1주택 비과세는 양도일 기준 세대가 보유한 주택이 1주택이여야 합니다.
  
  답변이 도움되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

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  안정민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  25.02.21

  한줄 핵심 세무상담입니다.
  
  1.비과세받음
  2.보유기간 4%, 거주기간 4%, 실제 거주기간 합산
  3. B 상가 손해 같은 해 양도자산 차익에 합산가능
  4. 양도차익 적은 주택을 선매도해야하며 선매도 주택은 일반세율 적용
  

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