세무 Q&A
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Q.
분양 후 공동명의 진행 시 프리미엄 증여액 계산 방법
전매제한 3년, 분양가 20억 아파트에서 계약금 4억 납입 후 바로 5대5 부부 공동명의로 진행할 경우에, 계약금의 50%가 증여가 되는 것은 알겠는데
프리미엄이 10억이라면 이건 어떻게 계산해야하나요?
1. 프리미엄 총 금액에서 계약금 비율인 20%에 해당하는 2억 중 지분비율 50%로 계산한 1억만 증여액에 합산되는건지
2. 프리미엄 총 금액(10억)의 50%인 5억이 증여액에 합산되는 것인지
궁금합니다.
뿜*미 님
조회 : 2406건
답변 : 2건
25.02.25
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김지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.02.25
채택답변
안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.
문의하신 분양권 증여 관련하여 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 제2항에서는 다음과 같이 정하고 있습니다.
○ 상속세 및 증여세법 시행령 제51조 (지상권등의 평가)
② 법 제61조제3항에 따른 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 및 특정시설물을 이용할 수 있는 권리의 가액은 평가기준일까지 납입한 금액(「소득세법」 제89조제2항에 따른 조합원입주권의 경우 「도시 및 주거환경정비법」 제74조제1항에 따른 관리처분계획을 기준으로 하여 기획재정부령으로 정하는 조합원권리가액과 평가기준일까지 납입한 계약금, 중도금 등을 합한 금액으로 한다)과 평가기준일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액으로 한다. 다만, 해당 권리에 대하여 「소득세법 시행령」 제165조제8항제3호에 따른 가액이 있는 경우에는 해당 가액으로 한다.
해당 법령 규정을 고려해보면 증여재산가액은 다음과 같이 정리됩니다.
● 증여재산가액 = [ 평가기준일 (증여일)까지 납입한 금액 + 현재의 프리미엄에 상당하는 금액 ] x 증여비율
선생님의 경우는 다음과 같이 사례를 정리해 볼 수 있습니다.
- 분양가: 20억 원
- 전매제한 기간: 3년
- 계약금 납입: 4억 원 (총 분양가의 20%)
- 공동명의 지분: 부부 각 50% (계약금 납입 후 진행)
- 프리미엄 발생: 10억 원
○ 증여재산가액 = (1) + (2) = 7억원
(1) 증여일까지 납입한 금액 4억원 x 50%
(2) 프리미엄 10억원 x 50%
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김태형 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.02.25
안녕하세요. 택스윈 김태형 세무사입니다.
분양권 프리미엄의 경우 총금액( 10억의 50%) 을 증여세 과세가액에 반영하게 됩니다.
감사합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
프리미엄 증여액의 계산은 약간 복잡할 수 있습니다. 먼저, 프리미엄이란 본래 가격보다 높은 가격으로 거래되는 금액을 말하며, 주로 부동산이나 주식 등에서 사용하는 용어입니다. 증여세의 계산은 공제와 한계액의 적용, 증여재산의 평가방법 등에 따라 달라질 수 있습니다.
일반적으로 프리미엄은 증여가 아니라 본래 거래 등록 시 발생하는 비용으로 봅니다. 좀 더 정확한 상담을 원하신다면 세무사나 변호사 등의 전문가에게 상담을 받아볼 것을 추천드립니다.
계약금의 50%가 증여가 된다는 것은 계약금만으로 모든 거래가 이루어지는 것으로 가정하는 경우이며, 실제로는 잔금 및 프리미엄 등이 합산되어 총 거래금액을 계산하게 됩니다. 이렇게 계산된 총 거래금액에 대해 각자가 부담한 금액을 뺀 후 나머지를 증여로 볼 수 있습니다.
따라서 여기서 프리미엄 10억으로 계산할 경우, 총 거래액은 30억(분양가 20억+프리미엄 10억)이며, 각자가 부담한 금액은 계약금 2억(4억/2)입니다. 이 경우에는 증여액은 공동명의 한도에 따라 증여세가 부과될 수 있습니다.
분양 후 공동명의 진행 시에는 구체적인 상황에 따라 다르게 처리될 수 있으므로, 반드시 전문가의 상담을 받으시기 바랍니다.
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