세무 Q&A
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Q.
특수관계 부동산 매매 시 세금 문제
현재 29세이며 사회생활 4년 차, 연봉 1억가량이며 현재 증명 가능한 수중 금액은 1억원 가량입니다.
결혼 예정으로 16억원 가량의 아버지 아파트를 50:50로 올해 말 결혼 예정인 여자친구와 공동명의 구매 계획으로, 부자간 특수거래로 16억의 50%지분(8억)에 대해 30% 저가거래인 5.6억에 매매할 계획입니다.
아파트 자금조달계획의 경우 혼인증여 1억원, 증여 2억5천만원, 부자간차용거래 2억원으로 계획 중입니다.
혼인신고는 아파트 거래 후 2년 내로 진행할 계획이며,
증여 2억5천만원에 대한 증여세는 지불하고
차용거래 2억원에 대해서는 차용증 작성 후 우체국 확정일자를 받으려 합니다.
혹시 위 계획과정에서 고려하지 못한 납세의무가 있을지 궁금합니다.
또한 이렇게 아파트 매매를 진행했을 때 세무조사 들어올 확률이 어느 정도인지 궁금합니다.
김*훈 님
조회 : 1443건
답변 : 2건
25.02.25
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전승연 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.02.25
안녕하세요
특수관계인 간 양도관련 문의에 대한 답변입니다.
특수관계인 간 저가 양도 시, 저가 양도 자는 소득세법상 부당행위계산부인 규정, 저가 양수자는 증여세법상 저가양수에 따른 증여세 문제가 있습니다.
질문자님 께서 작성해주신 저가양수에 대한 증여세 문제는 지분 50%에 대한 시세가 8억원인 경우 증여세문제는 발생하지 않을 수 있으나
양도자인 아버지는 소득세법상 부당행위계산부인 규정에 따라 시세의 5%또는 3억원 중 작은금액보다 낮게 양도하는 경우 시세대로 양도소득세가 과세될 수 있으므로
이부분에대한 추가 검토필요하며, 1세대 1주택 비과세인 경우에도 12억 초과분에 대해서는 양도소득세가 과세되오니 이점 참고바랍니다.
답변이 도움되셨기를 바랍니다. 감사합니다!
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송시현 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.02.25
안녕하세요, 송시현회계사입니다. 먼저, 부자간 차용거래의 경우 차용증 작성 외 원금상환 또는 이자지급을 매월 하여야 하며, 이자지급시에는 원천세 납부를 하여야 합니다. 다만 2억원을 빌리시는 경우에는 무이자로 차용증 작성하여도 문제가 없습니다. 그 외 아버지는 부동산 양도에 대한 양도소득세, 취득하는 본인과 배우자는 취득분에 대한 취득세 각각 납부하실 의무가 있습니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
이러한 경우 고려해야 할 세금은 대체로 증여세와 양도소득세입니다.
1. 증여세: 보통 부모가 자식에게 자산을 주는 경우에 증여세가 발생합니다. 이것은 증여받은 금액에 따라 증여세율이 적용되며, 경우에 따라 일정금액까지 비과세입니다. 여기서 거론된 증여 2억 5천만원에 대한 증여세는 이미 인지하고 계신 것 같습니다.
2. 양도소득세: 부동산을 판매하게 되면 양도소득세가 발생합니다. 이 경우, 부모가 아파트를 저가에 팔게 되면 입력한 대비 실제 매매금액과 저가 매매가 치떨어지는 만큼 종합소득에 포함되어 세금이 발생하게 될 가능성이 있습니다.
또한 특수관계자 간의 거래는 세무관계자가 적정한 거래가격을 재조정하여 과세할 수 있는 권한이 있으며, 이렇게 세무재조정이 이루어진 경우 추가로 세금을 내야하는 경우가 발생할 수 있습니다.
마지막으로 세무조사에 대한 확률은 명확히 판단하기 힘든 부분이지만, 크게 2가지 경우에 세무조사가 이루어집니다. 첫째는 특정 연도에 세무조사 대상이 되는 사업자나 개인을 대상으로 하는 경우, 둘째는 특정 업종이나 사업형태 등을 대상으로 하는 경우입니다. 이런 경우에 해당하지 않는다면 세무조사 확률은 상대적으로 낮아질 것입니다.
단, 위 내용은 대략적인 내용이며, 구체적인 세금 계산이나 과세 여부 등은 세무사 등의 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
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