1가구 2주택 계약날짜에 따른 주택수 관련 조언 구합니다.

Question

김지현 · Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 사항 관련하여 다음과 같이 답변 정리 드립니다.

1. 사실관계
- A 상가주택 : 2025년 3월초 계약 및 3월내 잔금 지급
- B 단독주택 : 2025년 3월초 계약 및 8월 잔금 지급
- B 주택에 대한 잔금 청산후, 1세대 2주택으로 전환 예정 : 1주택 상태 2025년 3월 ~ 2025년 8월

2. 질문에 대한 답변
(질문1) 주택수는 계약일 기준인가요, 잔금일 기준인가요?
○ 주택 수를 판단하는 기준은 잔금청산일(등기신청일 빠른 경우에는 등기신청일) 입니다.
○ 일반적으로 세법상 "주택 수"는 실제 소유권이 이전된 시점을 기준으로 판단합니다.
○ 계약일이 아니라 잔금 청산일을 기준으로 주택 수를 계산하게 됩니다.
● 즉, 주택 수는 계약일이 아니라 잔금청산일 기준으로 판단됩니다.

(질문2) B주택을 먼저 계약하고, 이후 A주택을 계약 및 잔금 지급한 뒤 B주택을 잔금 치를 경우, B주택 양도세 비과세 가능할까요?

(1) 일반적인 1가구 1주택 비과세 요건 : 소득세법상 1가구 1주택 양도소득세 비과세 요건은 다음과 같습니다.

○ 보유기간 및 거주요건 충족
- 보유기간 2년 이상 (일반 지역)
- 조정대상지역은 거주 2년 요건 추가 (2021.1.1 이후 취득한 경우)

○ 양도 당시 1가구 1주택자여야 함
- 양도(잔금일, 등기일) 시점에 1가구 1주택 상태여야 비과세 가능

○ 일시적 2주택 비과세 요건(소득세법 시행령 제155조)
가. 조정대상지역이 아닌 경우
- 기존 주택 취득 1년 이후에 신규 주택 취득
- 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택을 양도
- 거주 요건 없음 (보유 기간만 충족하면 됨)

나. 조정대상지역
- 기존 주택 취득 1년 이후에 신규 주택 취득
- 기존 주택에서 2년 이상 거주
- 신규 주택 취득 후 2년 이내 기존 주택을 양도

(2) 사용자의 사례 적용 (비조정대상지역으로 고려하여 검토)
- 기존 주택 취득 1년 이후에 신규 주택 취득 : 기존주택을 2025년 3월 취득하고 신규주택을 2025년 8월 취득하게 되는 관계로 동 요건 불충족
- 신규 주택 취득 후 3년 이내 기존 주택을 양도 : 알 수 없음
● 결론 : 기존 주택을 취득후 1년 이후에 신규 주택을 취득하는 요건을 불충족하게 되는 관계로 1세대 1주택 비과세 특례에 해당하는 '일시적 2주택 비과세 규정'을 적용하기 어렵다고 판단됩니다.

김경태 · Answer

택 수는 기본적으로 "잔금일(소유권 이전일)"을 기준으로 구성합니다
2. B주택을 먼저 계약(계약 당시 1가구 2주택)하고 다음에 A를 계약하고 잔금을 치루고 B를 잔금(잔금일 기준 1가구 1주택)을 치룰 경우
B주택 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택 받을 수 있을까요?
일시적 2주택으로 가능하십니다

서진호 · Answer

1. 주택 수 산정 시점
양도소득세에서 말하는 ‘취득 시기’는 통상적으로 “잔금일” 또는 “소유권이전등기접수일” 중 먼저 도래한 날로 봅니다.
따라서 ‘계약일’만으로 주택 수를 확정짓지는 않으며, 원칙적으로 잔금을 치르거나 소유권 이전등기를 마쳤을 때 주택을 소유한 것으로 보게됩니다.

2. , “일시적 1가구 2주택”으로 인정받기 어려워 비과세 혜택을 받지 못할 가능성이 높습니다.

세무 Q&A

1가구 2주택 계약날짜에 따른 주택수 관련 조언 구합니다.