세무 Q&A
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Q.
조정대상지역 2년거주요건 임차인이 대신 채우는 경우 문의
안녕하세요
현재 상황은 1가구 2주택입니다.
1. 조정대상지역(송파구) 아파트 25평형 (매수 후, 거주기간 없음)
2. 성남시 다가구주택 1/6지분 보유 (증여)
계약한 임차인이 1년6개월 이상 거주했고, 새로운 임차인이 2023년 10월에 계약했고 (전세금 하향)
올해 2025년 10월까지 거주 완료하면, 집주인의 2년거주 의무를 대신 채울 수 있다고 알고 있습니다.
Q1. 2번에 해당하는 다가구주택을 부모님께 증여 (예를 들어 2025년 5월) 후 , 1번의 아파트를 2025년 10월 이후 매도하면 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있는건가요?
Q2. 만약 2025년 11월 아파트 매도 계약을 우선 체결하고, 2025년 12월에 다가구주택 증여하고, 2026년 1월에 아파트 잔금을 치르면 1가구 1주택 비과세가 가능한가요? (잔금 치르는 날짜를 기준으로 1가구 1주택이기만 하면 되는지 싶어서요)
증여 및 양도세부분이 같이 엮여 있어서 이와 잘 아는 분께 상담을 받고 싶어 문의 올립니다. 감사합니다.
김*슬 님
조회 : 214건
답변 : 1건
25.03.06
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이용천 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.03.07
채택답변
안녕하세요 세피아 세무회계 이용천 세무사입니다.
1. 다른 상생임대인 조건을 모두 충족했다는 가정 하에 비과세 가능합니다.(부모님과 동일세대 아닌경우)
2. 부동산의 이전은 소유권이전등기일과 잔금청산일 중 빠른날을 기준으로 합니다. 보통 잔금청산일과 등기일은 같으므로 계약일과 무관하게 다가구가 먼저 이전등기가 된다면 주택은 비과세 가능합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
A1. 거주기간이란 알선인 등이 매물의 고유특성을 알아보기 위하여 필요한 기간을 말하며, 이는 임대차 계약 등을 맺은 일인이 차량 등 물건을 자기가 실질적으로 가지고 있었던 기간으로 처분일 및 취득일 등은 산입하지 않습니다. 따라서 임차인이 2년 이상 거주하고 계약한 임차인이 2023년10월부터 2025년10월까지 거주하였다면, 2025년10월 이후에 아파트를 매도하면 1가구 1주택 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
좀 더 구체적으로 말하면, 다가구주택을 2025년 5월에 부모님께 증여하고, 2025년 10월 이후에 아파트를 매도하면 매도 시점에서는 조주자가 1가구 1주택자가 되므로 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
A2. 잔금을 치르는 시점에 매물을 소유하고 있지 않으면, 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 따라서 아파트 매도 계약을 먼저 체결하고, 다가구주택을 증여한 이후에 잔금을 지불하면, 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.
단, 여기서 중요한 점은 재산세 과세 및 증여세 과세 문제입니다. 이에 대한 상세한 조언을 얻으려면 세무사 등 전문가에게 상담하는 것이 좋습니다. 또한, 양도세와 증여세를 계산하고 비교해야 합니다. 이 모든 과정들은 복잡하므로 전문가와 함께 검토하는 것이 좋습니다. 자세한 사항은 재산관련 전문가에게 상담하시는 것을 추천드립니다.
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