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  • Q.

    2주택에서 1주택이 된 경우 비과세 적용가능 여부 문의

    안녕하세요 문의사항이 있어서 질의 올립니다.

    조건
    - 서울 송파에 아파트 구매(14년12월 매수하여 비과세 요건 충족된 상태)

    현재 지방(비조정지역) 아파트(공시가3.5억) 추가 매수예정입니다.

    질의내용
    - 지방에 구입하는 아파트가 현재 지방2주택 매수시(공시가4억 이하) 비과세 특례 적용가능한지?(참고로 서울 아팟은 공시가 6억 정도)

    - 만약 2주택 적용이라면, 추후 지방아파트를 매도후(양도세 적용) 서울아파트 매도시 비과세 혜택이 적용되는데 있어서 보유기간(2년) 산정이 지방아파트 매도시점 부터 재산정 되는지,
    아니면 기존에 요건이 충족돼있으므로 지방아파트 매도하고 바로 서울아파트 매도해도 비과세 적용이 가능한지?(만약 전자라면 지금은 실거주2년도 비과세 요건이므로 실거주2년까지 충족돼야 비과세 요건 성립되는지?)

    답변주시면 감사하겠습니다.
    이*곤 님
     조회 : 1020건 답변 : 3건 25.03.07
  • 세무사 프로필 이미지

    전승연 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.03.07
    채택답변

    안녕하세요
    양도소득세 비과세 관련 문의에 대한 답변입니다.

    1. 비과세 특례가 여러가지가 있습니다. 일시적 1가구 2주택 비과세 특례를 적용하고자 하신다면, 기존주택 1년 보유 (o) 후 기존주택 2년이상 보유 (o) 한 상태에서, 두번째주택 취득 한 날로부터 3년이내 기존주택 처분을 하시는 경우 비과세 특례 적용이 가능합니다.

    2. 두번째 주택 매도시점부터 재산정되는 보유기간 2년요건은 22.05.09일 기준으로 적용되지 않고있으며, 1주택이 된 시점에는 기존 주택 보유기간 요건 2년만 충족하셨다면 비과세 가능할 것으로 사료됩니다.

    답변이 도움되셨기를 바랍니다. 감사합니다.

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    안정민 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.03.08

    한줄 핵심 세무상담입니다.

    일시적 2주택 비과세가능하며 ,지방아파트 과세매도 후 바로 서울아파트 비과세 매도 가능.

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    김영철 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.03.18

    안녕하세요, 이현세무회계 김영철 세무사 입니다.

    1. 지방에 아파트를 구입하신 날로 부터 3년 이내에 서울 송파 아파트 매도 시 일시적 2주택 비과세 특례 적용이 가능합니다.
    다만, 지방에 아파트를 구입하시고나서 서울 송파 아파트가 아닌 지방에 아파트를 추후 먼저 매도하신다면, 2주택자에 따른 양도세가 과세됩니다.

    2. 보유기간 2년 산정은 지방아파트 매도시점부터 재산정되는 것이 아니라, 14년 12월 당초 취득하셨던 시점부터 보유한 것으로 봅니다.
    따라서 지방아파트 매도하고 바로 서울아파트 매도해도 비과세 적용이 가능할 것으로 판단 됩니다.
    또한 14년 12월 서울 송파 아파트 취득당시에는 조정대상지역이 아니었기 때문에 2년 거주요건은 필요하지 않은 것으로 판단됩니다.

    감사합니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

아래 내용은 대한민국의 세법에 대한 해석이며 실지로 적용될 수 있는 내용에 대해서는 세무사 등의 전문가에게 문의하시는 것을 추천드립니다.

1. 지방에 구입하는 아파트가 현재 지방2주택 매수 시 비과세 특례 적용 가능한지
화폐정책의 요건이 충족된다면, 지방조정지역에서 공시가 9억 원 이하 주택을 신규 구입하였거나 신축하여 보유한 경우에는, 구입일 또는 신축준공일부터 3년간 주택을 양도하지 아니하고 보유하였다면 오케이.

그런데 지방 비조정지역에서 구입하는 경우에도 만약에 이 사람이 공시가치가 4억 원 이하인 주택을 매입했다면 두 번째 주택에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다.

2. 만약 2주택 적용이라면, 추후 지방아파트를 매도 후 서울아파트 매도 시 비과세 혜택이 적용되는 보유기간 산정방식?
양도손익에 대한 비과세 혜택을 받기 위해 '공시가 3억 이하의 주택 1가구를 보유한 장기보유자'의 경우, 주택보유 기간은 전 주택 매도일 또는 신규 주택 건설 준공일로부터 산정됩니다.

서울 아파트는 14년 12월에 매수하였으므로 현재로서는 긴 기간 보유하였습니다. 따라서 지방 아파트를 매도한 후에도 서울 아파트의 보유 기간은 그대로이며, 장기보유 혜택을 받을 수 있습니다.

하지만 만약 2주택자가 되는 경우에는 전체 보유기간 중 1주택자로서 보유한 기간을 증명해야 하며, 이를 위해 자료를 잘 관리해야 하고 더 복잡해집니다.

총 5년 이상 보유했으면 양도세가 면제된다는 연속보유특례가 있습니다. 이 면제는 주택 1채만 보유한 경우에만 해당됩니다.

한가지 내용을 더 보충하자면, 양도소득세 비과세에 대한 요건은 공시가격뿐만 아니라 주택의 실거주 유무, 주택 크기 등 여러 요건이 복합적으로 작용하기 때문에 세부 상황에 따라 다르게 적용될 수 있으므로 세무사 등 전문가에게 상담하는 것이 좋을 것 같습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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