세무 Q&A
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Q.
환산취득가액의 결정
2010년에 토지를 취득하여 2012년에 직접 주택을 건축하였습니다.
이 주택을 양도하려고 하는데 취득가액을 증명할 수가 없어서 환산취득가액을 적용하려고 합니다.
환산 취득가액 = 실지거래가액 x (취득당시 기준시가)/(양도당시 기준시가)
이렇게 토지의 취득시기와 건축물의 취득시기는 다릅니다. 그러나 기준시가는 건축이후인 2012년부터 존재하고 이 기준시가는 건물과 토지를 합한 가액입니다.
이럴 경우 환산가액은 어떻게 결정하나요?
단순하게 위의 산식에 2012년의 기준시가와 2025년의 기준시가만을 사용하나요?
아니면 토지와 건축물을 분리해서 계산하나요?
설*춘 님
조회 : 1739건
답변 : 2건
25.03.10
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이용천 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.03.10
안녕하세요 세피아 세무회계 이용천 세무사입니다.
토지와 건축물의 취득시기가 다른 경우 각각 양도차익을 계산해서 양도세를 계산합니다.
환산가액도 토지는 2010년 기준으로, 건물부분은 2012년 기준으로 각각 산정하셔야 합니다.
개별주택공시가격은 토지분과 건물분을 합한 금액으로 공시됩니다. 따라서 2012년도의 경우 개별주택공시가격을 해당연도 토지와 건물의 기준시가 비율로 2차 안분 하셔야 합니다.
건물의 기준시가는 국세청이 고시한 일정한 계산식이 있는데 이를 토대로 산정해야합니다.
토지의 기준시가는 해당년도 개별공시지가에 토지면적을 곱하여 산출하시면 됩니다.
위 내용은 양도소득세에서도 난이도가 있는 부분이라 직접 신고 하시기에는 어려움이 있으실 것으로 사료됩니다.
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강은수 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.03.11
안녕하세요:)
토지와 건물의 취득시기가 다른 경우 양도차익은 각각 계산하여야 하고
개별주택가격의 경우 안분계산이 필요합니다.
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
일반적으로 환산취득가액은 각각의 취득방법에 따라 다르게 적용이 될 수 있습니다. 위의 상황에서는 토지를 먼저 취득한 후 건축을 한 케이스이기 때문에 토지 취득가액과 건축비를 합산한 가격이 취득가액이 될 것입니다.
토지에 대한 환산취득가액과 건축에 대한 환산취득가액을 각각 계산한 후 두 가격을 합산해서 최종적인 취득가격을 결정하게 됩니다. 토지의 환산취득가액은 토지취득 연도의 실지거래가격과 그 시점의 기준시가를 사용하여 계산하고, 건축물의 환산취득가액은 주택건축 비용과 건축완료 연도의 기준시가를 사용해서 계산하여 합산하게 됩니다.
따라서 토지와 건축물의 가격은 분리되어 계산되며, 최종적으로 두 가격을 합산하여 양도소득세의 과세표준을 계산하게 됩니다. 하지만 정확한 계산방식은 변호사나 회계사 등 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
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