일시적 3주택에 해당 될까요?

Question

김지현 · Accepted Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 사항 관련하여 다음과 같이 답변을 정리 드립니다. 내용 참고하시기 바랍니다.

1. 사실관계 (현재 상황)
○ A, B 주택 보유 (2주택자 상태)
○ B주택을 매도하고 C주택을 매수 예정
○ B주택 매도와 C주택 매수를 같은 날짜에 계약 신고할 계획
○ 3주택자는 취득세 8% 중과 대상

2 질문: B주택을 매도한 후 C주택을 매수하는 경우, 취득세 중과 대상이 되는지?

● 해결책: B주택 매도 & C주택 매수 시점 조정 방법

(1) 취득세 중과 여부 판단 기준
○ 취득세 중과 여부는 "C주택 취득 시점(취득일 기준)"에 B주택을 보유하고 있는지 여부로 결정됨
○ 취득세법상 취득일 기준: 지방세법 시행령 제20조 (취득의 시기등)

(2) 원칙적으로 "사실상의 잔금 지급일"이 취득일이 됨
○ 매도/매수 계약서상 잔금 지급일이 있는 경우 → 해당 날짜가 취득일
○ 잔금 지급일이 명확하지 않은 경우 → 계약일 + 60일이 취득일

(3) 등기를 먼저 하면 "등기일이 취득일"로 간주됨
● 즉, C주택을 등기하면 실제 잔금 지급 여부와 무관하게 등기일 기준으로 취득세가 부과됨
● 따라서, C주택 취득 시 B주택이 매도되지 않았다면 3주택자로 간주되어 취득세 8% 중과될 수 있음

3. 해결책: B주택 매도 & C주택 매수 순서 조정 : C주택 취득 시 2주택자로 유지하려면 다음 조건을 충족해야 함

(1) B주택 매도 등기 완료 혹은 잔금지급이 완료된 후, C주택 취득 진행
● B주택 매도 계약이 아니라 사실상 "잔금청산일"이 핵심 : 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 "등기접수일"을 양도시기로 적용
● C주택 취득시기 이전에 B주택의 "잔금청산이 마쳐야 함 : 양도일이 취득일 이전에 완료되어야 함

(2) C주택 매수시, 양도일과 취득일을 적정하게 조정
○ B주택 양도가 완료되기 전에 C주택의 취득일이 도래하면, 3주택자가 되어 취득세 8% 적용될 수 있음
○ 따라서, C주택 매매 계약이 체결되더라도 B주택 양도를 완료 후 (잔금청산일 혹은 등기접수일) C주택에 대한 취득일 (잔금지급일 등)을 반영

4. 최종 정리
● B주택 매도 계약 체결 후, 반드시 "잔금 청산일(양도일)"이 먼저 도래하도록 조정해야 함
● B주택 양도(잔금 청산 및 등기 이전) 완료 후 C주택 매수하면 취득세 중과 대상이 아님
● C주택 매수 잔금 지급일이 B주택 매도 잔금 지급일 이전이면 3주택자가 되어 취득세 8% 중과 가능성 있음
● 계약일이 동일해도 문제 없지만, 잔금 청산일과 등기 접수일을 조정하는 것이 핵심

[ 결론 ]
■ B주택 잔금 청산 & 소유권 이전 등기 완료 후, C주택 매수를 진행하면 취득세 중과를 피할 수 있음
■ C주택 등기를 먼저 하거나 잔금을 지급하면, 3주택자로 간주되어 취득세 8% 중과될 위험이 있음 → 반드시 B주택 매도 잔금 청산 & 등기 이후, C주택 취득일을 설정

세무 Q&A

일시적 3주택에 해당 될까요?