오피스텔 일반임대사업자에서 주택임대사업자로 변경

Question

김지현 · Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 사항 관련하여 지방세특례제한법 제31조의3 (장기일반민간임대주택 등에 대한 감면) 규정을 기초로 다음과 같이 정리 및 답변 드립니다.

1. 현재 상황
○ 오피스텔을 분양받았지만 아직 완공되지 않은 상태
○ 취득세 감면 및 재산세 감면 적용 가능 여부 검토 필요

2. 취득세 감면 가능성
○ 관련 법령: 「지방세특례제한법」 제31조의3(장기일반민간임대주택 등에 대한 감면)
○ 취득세 감면 적용 대상 (오피스텔 포함)

(1) 취득세 면제(100%)
- 전용면적 60㎡ 이하의 오피스텔을 최초로 유상거래(분양 포함)로 취득하는 경우
- 수도권 공시가격 6억 원 이하(비수도권 3억 원 이하)일 것
- 10년 이상 장기임대 조건 충족할 것
- 임대사업자 등록 후 60일 이내 감면 신청 필요

(2) 취득세 50% 감면
- 전용면적 60㎡ 초과 85㎡ 이하의 오피스텔을 20호 이상 취득하는 경우
- 20호 이상의 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 추가로 취득하는 경우

■ 결론:
- 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔은 취득세 면제 가능
- 다만, 일반임대사업자가 아닌 ‘주택임대사업자’로 등록해야 감면 가능
- 건물 완공 후 소유권 이전 등기 시 ‘주택임대사업자’로 등록해야 감면 요건 충족 가능성이 높음
● 관할 지자체(구청, 시청 세무과)에 취득세 감면 신청 가능 여부 사전 확인 필수

3. 부가세 환급과 취득세 감면 비교
○ 일반임대사업자로 등록하면 부가세 환급 가능
○ 주택임대사업자로 변경하면 부가세 환급액을 반납해야 함 : 부가가치세법상 면세사업자로 전환으로 환급받은 부가세 납부
○ 취득세 감면이 더 크다면, 일반임대사업자가 아닌 주택임대사업자로 등록하는 것이 유리
→ 부가세 환급액 vs. 취득세 감면액을 비교하여 유리한 선택 필요

4. 최종 결론
■ 취득세 감면: 「지방세특례제한법」 제31조의3 적용 → 전용면적 60㎡ 이하 오피스텔은 취득세 면제 가능
■ 완공 후 일반임대가 아닌 ‘주택임대사업자’로 등록해야 취득세 감면 가능
■ 부가세 환급과 취득세 감면을 비교하여 유리한 선택 필요
■ 관할 구청(시청) 세무과에서 감면 신청 가능 여부 사전 확인 필수

▶ 추천: 준공 전 "주택임대사업자 등록 + 취득세 감면 가능 여부"를 관할 세무과에 문의 후 진행

김경태 · Answer

취득세 감면은 불가능 하십니다 .

세무 Q&A

오피스텔 일반임대사업자에서 주택임대사업자로 변경