세무 Q&A
자신과 유사한 사례를 통해서 절세방안을 찾고
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Q.
특수관계인(어머니와아들) 아파트 매매 상담 부탁드립니다!
1-1. 현재 상황
-어머니가 2008년 용인에 1층 아파트를 2억7천에 매입. 용인1층 아파트의 2025년 국토교통부 공시가격 214,000,000원. 최근 실거래가 로얄층 4억에서 4억1천, 저층 3억7/8천.
-현재 용인1층 아파트에 102,000,000원의 아파트 대출과 연체 이자 2,000,000원 존재.
-약 20년 동안 어머니가 아들에게 250,000,000원 빌림. 이체한 금융계좌 증빙서류 존재.
-소유 아파트를 공인중개사에 내놨지만 안팔리는 상황. 어머니 본인 카드값도 갚을 수 없는 상황.
-2025년 03월내 특수관계인(아들)에게 양도소득세 비과세매매로 매매 원하심.
-현재 어머니 명의로는 용인1층 아파트 1채와 용인잡화가게(2억원) 1채 소유.
-어머니가 2025년 현재까지 17년간 용인1층 아파트 보유하고 있음. 아들도 현재까지 계속 같이 동거하고 있음. 등본 상에도 같이 올라가 있음.
-현재 아들 명의로 서울 비조정지역에 아파트를 2023년 4월30일 700,000,000원으로 매입하여 현재까지 소유하고 있음.
2. 질문
Q1. 비조정지역 4억이하 용인1층아파트를 2년이상 거주하고 있으므로, 특수관계인(아들에게) 매매라도 양도소득세 비과세가 맞는지요?
Q2. 20년이상 같이 살고 있고 어머니가 1954년생 고령이므로, 동거봉양에도 해당하여 양도소득세 비과세가 맞는지요?
Q3. 아들이 어머니의 용인1층 아파트 취득시, 1가구2주택이 되므로 아들의 취득세는 얼마가 나오는지요?
Q4. 아들이 어머니의 용인1층 아파트 취득시, 아들이 취득세 혜택을 받을수 있는 방법이 있는지요?
Q5. 아들이 1가구 2주택으로 계속 살다가 서울아파트를 900,000,000억에 매도하면 양도소득세가 얼마가 나오는지요?
Q6. 특수관계인 아파트 매매가 책정 시, 세무조사 피하려면 매매가를 최대 얼마로, 최소 얼마로 책정해야 하는지요?
도움 부탁드립니다!
이*원 님
조회 : 328건
답변 : 1건
25.03.16
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손영준 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청
25.03.16
이런내용은 세무사도 많은고민을 해야 나오는답변입니다. 아마 이런내용의답변은 저라면 최소 상담료로 20만원은 청구할거같네요
찾아줘 AI
참조만 부탁드립니다.
세금에 대한 사항은 변동이 잦기 때문에 반드시 국세청 등 전문가에게 상담 받는 것을 권장합니다. 아래의 답변들은 환경과 조건에 따라 달라질 수 있으며, 참고용으로만 사용해주세요.
Q1. 특수관계인 간의 주택 매매에서 양도소득세 비과세를 적용받으려면 주택을 보유한 기간이 3년 이상이어야 하며, 3년 이상 소유하고 있으면서 2년 이상 주거하는 경우 양도소득세 면제 대상이 됩니다.
Q2. 동거봉양자에게 주택을 양도하는 경우에도 양도소득세 면제 가 3년 동안 총 2년 이상 거주한 경우에 적용됩니다.
Q3. 아들이 주택을 취득하면, 취득세율에 따라 달라질 수 있습니다. 취득세율은 아파트 종류, 아파트 위치, 취득가액 등에 따라 다르므로 구체적인 금액은 세금계산서를 만들어서 확인해야 합니다.
Q4. 취득세 혜택은 현재 아들이 1가구 1주택자로서 청약통장을 소지하고 있으면서, 주민등록상의 주소지가 해당 아파트임을 증명할 경우 받을 수 있습니다.
Q5. 아들이 서울아파트를 매도할 경우, 양도소득세는 주택 보유기간, 주택의 종류, 소득세율 등에 따라 달라집니다. 이 경우에도 구체적인 세금은 세금계산서를 통해 확인해야 합니다.
Q6. 특수관계인 아파트 매매가는 통상적인 가격 범위 내에서 거래하는 것이 세무조사를 피하는 가장 좋은 방법입니다. 공시지가나 시세를 기반으로 적정한 가격을 책정하시는 것이 좋습니다.
다시 한 번, 이 모든 정보는 오래된 것일 수 있고, 개인의 상황과 현재의 세법에 따라 달라질 수 있음을 밝혀둡니다. 이러한 질문에 대한 최고의 답변은 국세청이나 세무사에게 상담하는 것입니다.
해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.