• Q.

  아파트 증여세관련

  어머니 명의로 되어있는 아파트가 재건축이 확정되어 아파트 가격이 더 오르기전에 증여를 해주신다고 합니다.
  
  1. 현재 아파트 시세 - 4억원
  공시가격 2억 5000
  
  2. 남은 대출금 - 어머니 명의대출
  1억 2000
  
  질문1. 부과해야 하는 증여세 및 취득세 (현재미혼)
  
  질문2. 어머니 대출 이자가 2% 인데 증여받을 경우 이 이자율을 유지할 수 있나요?
  
  질문 3. 제가 내년 결혼 예정이기는한데, 배우자가 이미 1주택으로 되어있어 저도 주택을 증여받을 경우 합산 2 주택으로 되어 세금이 많이 나올 것 같아 혼인신고를 바로 하지 않으려고 합니다. 그런데 증여세는 혼인 예정인 경우 1억을 공제해준다고 하는데 혼인 신고를 하는것이 나을까요? 아니면 미혼 유지가 나을까요?
  
  무료 상담 외 상담도 가능하다면 대략적인 세무사 비용도 알고싶습니다. 답변 부탁드립니다.
  
  혜* 님
  조회 : 229건 답변 : 2건 25.03.18 즐겨찾기
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  이시열 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  25.03.19

  안녕하세요,
  안강세무회계 이시열세무사입니다.
  
  1. 대출까지 승계하시는 경우 증여세 및 양도세 모두 계산하셔야 합니다.
  1) 증여세 : 4억원 - 1.2억원 = 2.8억원(증여재산가액)
  사전증여 없다는 가정하에 증여세 3600만원 계산됩니다.
  2) 양도세는 별도로 확인할 수 있습니다.
  3) 취득세 : 증여취득세는 증여재산가액의 4.6% 생각해주시면 됩니다.
  
  2. 해당내용은 은행에 문의해보셔야 할 듯 합니다. 은행마다 상황이 달라 답변이 어려운 점 양해 부탁드립니다.
  
  3. 상황에 따라 다르겠지만 혼인신고를 해야 1억원 추가공제가 됩니다. 2주택만으로는 당장 세금이 많이 발생하지는 않겠지만 향후에 양도할 때 비과세 혜택을 못받는 등 불이익이 있을 듯 합니다.
  내용 확인하셔서 의사결정 하시기 바랍니다.
  
  감사합니다.

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  김영철 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  25.03.19

  안녕하세요, 이현세무회계 김영철 세무사 입니다.
  
  부동산에 담보된 대출을 승계하는 부담부증여 기준으로 말씀드립니다!
  
  1. 부담부증여시 증여세 : 약 3천5백만원(사전증여분 없는 경우 가정) / 채무승계분에 대한 양도세는 증여자의 취득가액, 취득시기 등의 정보를 알아야 정확한 계산이 가능합니다.
  취득세는 유상취득분(채무승계분) : 1~3% + 무상취득분(시가-채무) 3.5~4% 의 취득세 세율이 적용됩니다.
  
  2. 대출을 실행하신 금융기관에 문의하시는게 정확합니다.
  3. 혼인신고를 하셔서 혼인증여재산공제를 적용하는 경우 위에 말씀드린 증여세의 2천만원이 절세되는 효과는 있습니다.
  다만 1가구 2주택으로 인해 세금이 많이 나오는걸 우려하신다면 향후 소유하신 주택의 처분계획에 따라 진행하는 것이 필요합니다.
  일시적 2주택 비과세를 활용하는 방법도 생각해 볼 수는 있습니다.
  
  감사합니다.

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