세무 Q&A

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  • Q.

    혼인신고 전 공동명의 관련

    안녕하세요.
    부동산 매매 계약을 준비중입니다 .

    우선적으로 아파트 매매 후 공동명의를 진행하고 싶습니다 .

    현재 혼인신고 이전이며, 계약일은 금일입니다 .
    가계약금, 계약금, 중도금을 제가 납부할 예정이며, 잔금도 제가 주담대 대출실행을 통해 납부할 예정입니다 .

    최대한 세금을 내지 않는 쪽으로 진행을 하고 싶어 문의를 남기게 되었습니다 .

    계약을 공동명의로 하게 될 경우 현재 증여세와 취득세가 발생하는걸로 알고 있습니다 .
    잔금을 치루기 이전에 혼인신고를 하게 되면 증여세 면제가 되고 취득세 또한 아파트 매매가에 대한 취득세만 한번 내게 되는건지 아니면 계약일 기준으로 되어 증여세 및 증여에 대한 취득세와 아파트 취득세 또한 내야 하는건지 알고 싶습니다 .

    아니면 혼인신고를 추후 진행하고 부부공동명의로 명의 변경을 하게 되는 경우 위와 같이 진행했을때와 비교하여 세금을 더 납부하게 되는건지 어떠한 방법으로 진행하는게 좋을지 궁금하여 문의를 남기게 되었습니다 .
    유*주 님
     조회 : 6246건 답변 : 4건 25.03.26
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    김지현 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.03.26

    안녕하세요. 김지현 세무사입니다.

    문의 주신 내용에 대한 답변 드립니다.

    잔금일에 단독명의 후 공동명의 혹은 잔금일에 공동명의로 취득에 따라 세부담이 다음과 같이 구분 됩니다.

    1. 잔금일에 단독명의 후 혼인신고 하여 공동명의로 전환 할 경우
    1) 잔금일 : 매매 취득세율로 취득세 납부
    2) 혼인신고 후 공동명의 전환 : 6억에 해당하는 지분만큼은 배우자간 증여재산공제로 증여세 0원 / 증여세 취득세율로 취득세 납부
    (만약 6억을 초과 할 경우에는 증여세 발생)

    2. 혼인신고를 먼저하고 잔금일에 바로 공동명의로 취득 할 경우
    1) 잔금일 : 공동명의자 전부 매매취득세율로 취득세 납부
    증여세는 위와 마찬가지로 6억까지는 증여세 발생하지 않으며, 초과 할 경우 증여세 발생합니다.

    추가적으로 궁금하신 점은 채팅상담 요청해주시면 답변 드리겠습니다.

    제 답변이 도움이 되셨다면 채택 부탁드립니다. 감사합니다.

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    박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.03.27

    안녕하세요

    스머프 세무사 박잠득입니다.
    질문에 답변드리겠습니다.

    계약일 기준이 아니구요 잔금을 치르기 전에 혼인신고를 해야 증여재산공제 6억원도 공제가 됩니다.

    감사합니다.
    글 채택 부탁드립니다.

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    이상규 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.03.29

    안녕하세요,
    혼인신고 전에는 상대방에서 주택자금을 빌려주고(차용증 관리 필요)
    혼인 신고 후에 해당 채무를 면제해주는 증여를 할 수도 있습니다.
    감사합니다.

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    강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.04.01

    취득세는 한번만 내면 됩니다.

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

선물세나 취득세에 대한 디테일한 사항은 세무사와 상의하시는 것을 추천합니다. 하지만 일반적으로는 혼인 상태에서의 부동산 구매와 혼인 전에 구매 후 혼인 하는 상황이 세금적으로 크게 다르지 않습니다.

가장 먼저 고려해야 할 점은 부동산을 공동명의로 하려면 혼인신고를 먼저 해야 한다는 점입니다. 일반적으로는 결혼 전에는 혼자 구매하고, 결혼 후에 공동명의로 변경하는 경우가 많습니다.

증여세의 경우, 부동산을 공동명의로 하는 경우 증여세가 발생할 수도 있습니다. 하지만 혼인신고를 하고 난 후에는 배우자에게 증여하는 경우 증여세를 면제 받을 수 있습니다. 증여세 면제 금액은 6억원으로, 이를 초과하는 금액에 대해서만 증여세를 내야 합니다.

취득세의 경우에는 공동명의로 된 후의 신고가격에 따라서 적용되는데, 이는 부동산가격에 의해 달라집니다. 공동명의 변경 후에는 취득세를 새롭게 납부해야 하지만 매매계약 당시의 취득세는 그대로 납부해야 합니다.

세금적인 부분이 복잡하여 디테일한 조언을 드리기는 어려우나, 크게 보면 혼인 전에 구매 후 혼인 하여 공동명의로 변경해도 세금적으로 크게 손해보는 부분은 없습니다.
다만, 부동산 매매 건별로 세금이 달라질 수 있으므로 세무사와 상의하여 최적의 방법을 찾아보시는 것이 좋을 것 같습니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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