전세보증금 관련 증여세

Question

김지현 · Accepted Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 사항은 특수관계에 해당하는 직계존비속간 자금 거래에 대한 증여가 문제되는 사안으로 실질적인 거래가 어떤 것인이 여부에 관계없이 증여세가 과세되지는 않습니다.

다만, 증여를 어떤 것으로 보는지 여부에 따라서 향후 직계존비속간 추가적인 증여가 보증금을 받았던 최초 시점으로부터 향후 10년내에 발생하게 된다면 직계존비속간 5천만원의 증여재산공제를 활용할 수 있는지 여부가 달라지게 됩니다.

사례의 경우에 다음의 대상을 증여로 볼 수가 있습니다. 실질 관계에 따라서 다르게 판정될 수 있습니다. 물론, 어느 경우라도 증여세는 산정되지는 않습니다. 
Case 1. 전세보증금 전체를 증여로 보는 경우 
Case 2. 전세보증금을 무상차용한 것을 증여로 보는 경우

각각의 사례 분석 
Case 1 : 5천만원을 증여로 보는 경우, 직계존비속간에는 증여일 기준으로 소급 10년간 증여재산가액 5천만원까지는 증여재산공제가 적용되어 증여세율을 곱하는 증여세과세표준은 '0'이 되어 증여세가 부과되지는 않습니다. 다만, 증여일부터 향후 10년간 추가적인 증여재산공제를 직계존속으로부터 받은 증여에 적용할 수 없게 되는 관계로 추가적인 증여가 있다면 추가적인 증여에 대해서는 증여세가 산정될 수 있습니다.

Case 2 : 5천만원을 차용한 것으로 보고 무상차용을 증여로 보는 경우에는 상속세와 증여세법 제41조의4(금전 무상대출 등에 따른 이익의 증여)의 규정이 적용되어 연 이율 4.6%에 해당하는 이자가 금전 사용에 대한 대가로 계산되어 해당 금액이 증여재산가액으로 반영됩니다. 다만, 금전무상사용에 대한 증여는 연 1천만원 (기준금액) 이상인 경우에만 증여세를 부과하는 관계로 무상으로 금전을 사용한 무상 차용을 증여한 것으로 볼 경우에는 증여세를 부과하지 않습니다.

결론적으로 어떠한 경우에도 증여세는 부과되지 않습니다만 Case 2라는 사실을 증명함으로써 증여재산가액에 따른 혜택을 적용할 수 있는 여지를 마련해 두시는 것이 적절하다고 판단됩니다. 그렇지는 않겠지만 특히 금전의 이전에 대해서 상속세와 증여세법을 엄격하게 해석하는 경우에는 자금의 이전을 무조건적으로 증여로 보고 또한 해당 자금을 반환하는 경우에는 추가적으로 증여로 보기도 하는 관계로 추후 금전소비 대차를 하시는 경우에는 다음과 같이 조치를 하시는 것이 적절하다고 판단됩니다.

1. 차용증 (금전소비대차 계약서 ) 작성 
2. 금전의 무상 사용에 대해서 연 이자율 (2025년 현재 기준 : 4.6%) 적용시 연 이자 1천만원 미만으로 금액 조정 
3. 차용증에 반영되어 있는 자금의 반환 일정에 맞추어 반환

아무튼 내용 참고하시기 바랍니다.

박잠득 · Answer

안녕하세요

스머프 세무사 박잠득입니다.
질문에 답변드리겠습니다.

굳이 문제를 삼는다면 금전무상대출에 따른 이익의 증여가 문제되겠으나,
이부분도 금액이 2억원을 넘지 않는다면 문제 없습니다

감사합니다.
글 채택 부탁드립니다.

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전세보증금 관련 증여세