양도소득세, 부동산 관련질문입니다.

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Q.

양도소득세, 부동산 관련질문입니다.

1가구 2주택자인데, 양도세 비과세 관련 질문입니다.

1. 주택 : 92년 3월 상속 점포주택(건물, 토지 - 부모님거주중 탁감받았을때 시세 4.6억정도)

2. 아파트: 09년10월 미분양 아파트 구입 2011.12.31 등기(아들거주)(조세특례제한법 제 98조2항,3항 미분양주택)

질문
1. 부모-자식간 거래로 1번주택을 아들에게 매매하려고 하는데 2번주택이 미분양아파트로 주택수에 포함안되니 1가구 1주택요건으로 양도세 비과세가 되는지 궁금합니다.

2. 1번 주택의 탁감가 4.6억정도인데 가족간 부동산거래로 30% 적은 3.2억정도의 금액으로 매수가 가능한지 궁금합니다. 또 이렇게 거래를 진행해도 부모님(매도자)의 양도세가 비과세가 되는지 궁금합니다.

서*태 님
조회 : 208건 답변 : 2건 25.04.02
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강태훈 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

25.04.02

안녕하세요.

1) 네 가능합니다.

2) 양도세는 특수관계자에게 시가의 95프로 까지 양도할수 있고 30프로 이하 저가양도는 증여세법 규정입니다.

감사합니다.
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추경호 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

25.04.02

안녕하세요.
중부지방국세청 및 세무법인 10년 경력의 추경호 세무사입니다.

1. 2번 아파트가 조특법제98조의2 또는 3에 해당한다면 1번 주택 양도시 비과세 적용이 가능합니다.
2. 저가 양도를 하시더라도 비과세는 가능합니다. 다만, 다운계약서에 해당하면 비과세가 배제될 수 있습니다.

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참조만 부탁드립니다.

1. 미분양 주택 구입 후 5년(60개월)이 지나면 일반 주택으로 취급됩니다. 따라서 그 기간이 초과되어 있다면, 2번 아파트도 주택으로 취급되어 1가구 2주택자로 판별이 될 것입니다. 그렇다면 1번 주택을 매매하고 양도세를 부과받을 가능성이 높습니다. 만약 미분양아파트 구입 5년이 지나지 않았다면 1가구 1주택자로 보아 양도세 비과세 되겠습니다.

2. 가족 간부동산 거래 시 100% 시가보다 20% 이상 낮게 매매 시 가액을 신고하면 부가가치세와 양도소득세 등에 대한 추가 세액이 발생할 수 있습니다. 즉, 시가의 70~80% 사이의 금액으로 거래해야 안전합니다. 90% 이상으로 거래하면 가산세의 범위에서 벗어나게 됩니다. 그리고, 부모-자식간의 거래여도 조세특례제한법상 양도세 비과세 제도를 적용할 수 없으므로, 매도자인 부모님은 양도소득에 대한 양도세를 부담해야 합니다.