주택수 제외 의 건

Question

김지현 · Answer

안녕하세요. 율전세무회계 컨설팅의 김지현 입니다.

문의하신 주택수 산정 관련해서는 소득세법에서 정하고 있는 규정마다 다른 기준을 적용하여 주택수 산정을 하고 있습니다.

○ 1세대 1주택 범위 : 소득세법 시행령 제154조 및 제155조에서 정하고 있는 규정 적용
○ 양도소득세 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위 : 소득세법 시행령 제167조의10

소득세법 시행령 제167조의10 제1항에서는 중과세 대상이 되는 1세대2주택에 해당하지 않는 주택에 대해서 제1호에서 제15호까지 열거하고 있고 제1호에서는 수도권외 지역 소재 기준시가 3억원 이하 주택에 대해서는 양도시 1세대 2주택 중과세 대상에서 배제되는 것으로 정하고 있습니다.

○ 소득세법 시행령 제167조의10 제1항 제1호
- 수도권 및 광역시ㆍ특별자치시 ( 광역시에 소속된 군, "지방자치법" 제3조 제3항ㆍ제4항에 따른 읍ㆍ면 및 "세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법" 제6조 제3항에 따른 읍ㆍ면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서
- 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가의 합계액이
- 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억원을 초과하지 않는 주택

하지만 동 규정은 중과세 배제에 대한 대상 주택을 정하는 규정으로 1세대1주택 비과세 특례 적용시에는 적용되지 않습니다. 1세대 1주택의 특례에 대해서는 위에서 언급드린 것처럼 소득세법 시행령 제155조에서 별도로 규정하고 있고 1세대 1주택 특례 대상에 대해서는 다음의 주택에 대해서 적용합니다. 단, 아래의 어떤 경우라도 양도 주택에 대해서는 2년 이상 보유 요건 (조정대상지역은 2년 이상 거주 요건 추가)을 충족한 상태에 있어야 합니다.
○ 1 상속주택 + 1일반주택 : 1일반 주택 양도시 1주택을 소유한 것으로 보고 1세대1주택 비과세 적용
○ 봉양합가 2주택 : 합가후 10년내 먼저 양도하는 주택에 대해 1세대 1주택 비과세 적용
○ 혼인합가 2주택 : 봉양합가와 동일
○ 문화재주택 + 1일반주택 : 문화재 주택은 주택수 산정에서 배제 및 1주택을 소유한 것으로 적용
○ 농어촌주택 + 1일반주택 : 농어촌 주택 요건을 충족한 경우, 1일반주택만을 소유한 것으로 보고 1일반주택 양도시 비과세 적용. 단, 농어촌 주택이 귀농 주택인 경우, 귀농 주택 취득후 5년이내 일반주택 양도 요건 충족 필요
○ 부득이한 사유 1주택 + 1일반주택 : 부득이한 사유 해소된 날부터 3년이내 1일반주택 양도시 1세대 1주택 비과세 적용
○ 장기임대/장기어린이집 관련 거주 주택 양도 : 거주 주택 양도시 모든 요건 충족하는 경우, 1세대 1주택 비과세 적용

또한, 동 시행령 (소득세법 시행령 제155조) 제1항에서는 '1세대 일시적 2주택"에 대한 비과세 규정에 대해 다음과 같이 정하고 있습니다.

○ 소득세법 시행령 제155조 제1항
- 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 (이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다) 양도하기 전에 다른 주택 ( 이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을
- 취득함으로써 (자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)
- 일시적으로 2주택이 된 경우
- 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고
- 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 (제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)
- 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.
● 요건
◇ 종전주택 (양도주택) : 2년 이상 보유
◇ 종전주택 취득한 날부터 1년 이상 지난후, 신규주택 취득
◇ 신규주택 취득후, 3년이내 종전주택 양도

질문 내용을 고려하면 일시적 2주택을 고려하고 계신 것으로 이해됩니다. 위에서 정리한 내용 및 대상이 되는 소득세법 시행령 규정을 참고하시어 의사결정을 하시기 바랍니다.

장현섭 · Answer

안녕하세요.

종전주택은 보유요건을 충족하고 있으므로 신규주택 취득 후 3년이내 양도하게 된다면 종전주택은 비과세가 될 것으로 판단됩니다.

도움이 되셨길 바라겠습니다.

이시열 · Answer

안녕하세요,
안강세무회계 이시열세무사입니다.

결론부터 말씀드리면 3년내에 증여받은 주택을 처분하셔야 비과세 적용이 됩니다.
세법의 규정상 중과배제에는 수도권외 지역의 1억원 미만 주택은 주택수에 산입하지 않으나 1세대 1주택 비과세 적용시에는 주택으로 보게 됩니다.

세법상 조문이 세부적으로 달라질 수 있으니 참고해주시기 바랍니다.
감사합니다.

안정민 · Answer

한줄 핵심 세무상담입니다. 양도 비과세 이며 , 주택수제외와는 관련없음.

김경태 · Answer

충북 음성군 은 대도시가 아니시며 , 증여 시 기준시가 1억 이하 , 주거전용면적 85㎡ 이하 국민주택규모 에 해당되십니다 .
1주택을 보유한 상태에서 신규주택을 취득했더라도, 일정 기준의 저가·지방 소재 주택은 주택 수에서 제외되므로, 신규 주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 것으로 볼수 있습니다.

서진호 · Answer

위트리 세무회계·부동산중개 서진호 세무사·공인중개사 입니다.

양도소득세 중과 여부를 판단할 때는 주택 수에 포함되지 않습니다.
그러나, '1세대 1주택 비과세' 규정을 적용할 때는 해당 주택도 주택 수에 포함되기 때문에, 이를 보유하고 있는 동안에는 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하게 됩니다.

따라서, 1세대 1주택 비과세를 받으시려면, 취득일로부터 3년 이내에 기존 주택을 처분하셔야 합니다.

강태훈 · Answer

제외일수있습니다.

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