세무 Q&A

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  • Q.

    상생임대인제도로 계약 갱신해서 세를 주고 있는데 기존 계약된 전세를 월세로 일부 돌려도 되나요?

    안녕하세요

    빌라에 전세를 주고 있고 상생임대인제도를 충족하기 위해 관련 기준을 지켜 계약갱신을 한 상태입니다,
    문제는 임차인이 사정이 생겨 급전이 필요하다고 하여 전세금 일부를 월세로 변경을 하고 싶다고 하는데요.
    임차인의 사정으로 전세를 월세로 변경을 일부 하여 반전세로 돌려도 상생임대인으로 인정을 받을 수 있을지 문의드립니다.

    상생임대인 제도에 대해 잘 아시는 세무사님 계시다면 알려주시면 정말 감사하겠습니다.
    감사합니다.
    삼*수 님
     조회 : 1085건 답변 : 2건 25.06.08
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    김재은 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.06.08

    임대보증금과 월임대료를 서로 전환하여, 전세->월세 또는 월세->전세로 변경하는 경우에도 임대료 증가율이 5% 이하라면 요건을 충족한 것으로 봅니다.
    여기서 임대료 증가율이 5% 이하인지는 민간임대주택에 관한 특별법 제44조 4항을 준용하여 계산합니다(현행 기준으로 한은 기준금리+2%로 전환율을 계산합니다)

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    박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

    25.06.09


    안녕하세요

    스머프 세무사 박잠득입니다.
    질문에 답변드리겠습니다.

    상생임대차계약 체결시 전세에서 월세로 또는 월세에서 전세로 전환하여 계약을 체결하는 경우
    민간임대주택특별법 44조 ④항에 따른 산정율*을 활용하여 임대료5%이하 인상여부를 판정합니다.

    * 전월세 전환시 적용율 : “연10%” 와 “기준금리(2022. 9.21일 현재 연 2.50%)+연 2%” 중 낮은 비율

    ※ 사례 (전환율 4.5%적용, 2022.9.21기준)

    예1) 전세에서 월세로 전환시
    전세보증금 3억원인 주택을 월세보증금 5천만원으로 전환하면서 임대료 5% 이하 인상을 충족하기 위해서는, 월세를 993,750원 이하로 설정해야 함


    감사합니다.
    (글 채택 부탁드립니다.)

찾아줘 AI

참조만 부탁드립니다.

상생임대인제도의 경우 전세 → 월세로 전환 시 상생임대인 인정이 어렵습니다. 상생임대인제도는 전세나 반전세 형태로 임대할 경우에만 인정이 가능합니다.

상생임대인 지침에 따르면 임대차계약 갱신시 임대료를 상승시키지 않거나 불가피한 사유가 없는 한 계약갱신을 하는 경우에만 상생임대인이 될 수 있습니다. 따라서 전세를 월세로 변경하는 경우, 원칙적으로는 상생임대인 인정이 어렵다는 의미입니다.

그러나 일부 전세금을 돌려받고 임대료를 상승시키지 않는 "반전세" 형태라면 가능할 수 있습니다. 결국 계약갱신 시 임대료 인상이 없거나 불가피한 사유가 없어야 상생임대인이 될 수 있는데, 반전세라도 임대료를 올리지 않는다면 상생임대인 기준에 충족하기 때문입니다.

그러나 이 같은 경우도 반드시 해당 지자체나 전문가의 문의가 필요합니다. 지역별로, 그리고 개별 사례에 따라 상이할 수 있으며, 법령의 해석이나 적용 등 전문적인 부분을 확인해야 하기 때문입니다.

상세한 사항은 보건복지부 홈페이지나 전문가에게 문의해보시는 것을 추천드립니다.

해당 답변은 제휴 세무사의 개인적인 의견이므로 참고용으로 활용하시기 바라오며, 답변에 대한 저작권은 찾아줘세무사에 귀속됨을 알려드립니다. 복사 및 변경, 배포시에는 반드시 출처 표기를 해주시기 바랍니다.

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