• Q.

  양도소득세에 관하여

  양도소득세에 대해 문의 드립니다.
  
  2층 상가 주택인데 2층을 사무실로 변경 하여 상가로 되어 있슴니다.
  2009년 11월23일 2억에 매매하였습니다. 7억8천에 양도했을경우 양도세가 얼마인지와 양도세를 줄일수있는 방법을 알고 싶슴니다
  
  2016 년 10 월 25일 매매한아파트가있는데 이건 양도세가 없다고 알고 있슴니다.
  
  상가.아파트 어떤거를 우선 순위로 양도 하는게 나은지알고싶습니다.
  
  상가2층을 다시 주택으로 용도 변경하면 변경비용 과 양도세 차이가 많이 나는 가요? 20년보유 후 양도세하고 지금 매도 했을 때 양도세 차이가 얼마나 나는지 알고 싶슴니다. 양도세 신고 의뢰 했을 때 비용도 알고 싶슴니다.감사합니다.
  
  둘다 집사람과 공동명의입니다.
  
  이*춘 님
  조회 : 217건 답변 : 3건 25.06.23 즐겨찾기
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  박잠득 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  25.06.24

  안녕하세요
  
  스머프 세무사 박잠득입니다.
  질문에 답변드리겠습니다.
  
  양도세계산은 개별상담을 통해 세금을 확정지어 보시는게 좋겠습니다.
  
  상가와 아파트 중 우선적으로 양도해야 것은 고려대상이 아닙니다.
  상가를 주택으로 용도변경 할 경우 용도변경일 이후
  주택으로 용도변경(또는 주거용 사용) 시 1세대1주택 비과세 보유 기간 및 장기 보유 특별공제액
  ① 1세대 1주택 비과세 보유기간 ：자산 취득일 ~ 양도일
  ② 1세대 1주택 장기보유 특별공제액 ：보유기간을 ‘취득일 ~ 양도일’로 보아
  공제액 산출
  
  하였으나 용도변경일로 기산일을 변경합니다.
  
  
  감사합니다.
  

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  박수빈 회계사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  25.07.04

  아파트는 1세대 1주택이기 때문에 양도세가 없다고 알고 계신거 같습니다.
  
  상가는 무조건 양도세가 발생하기 때문에 상가, 아파트 매매의 우선순위는 없습니다.
  상가 2층을 다시 주택으로 용도 변경한다면 1세대 2주택자가 되기 때문에 아파트의 경우에도 양도세가 발생할 수 있어 용도를 주택으로 변경할 이유가 없다면 굳이 그럴 필요는 없을 것으로 보입니다.
  또한, 15년 이상 경과한 물건으로 장기보유특별공제는 최대 공제율인 30%가 적용되므로 20년 보유 후 양도세와 현재 매도시 양도세는 매매금액이 동일하다면 차이가 없습니다.
  
  양도소득 5억 8천만원으로 가정하고 장기보유특별공제 및 기본공제를 적용하면 각 2명의 양도소득 과세표준이 2억 정도로 나올 것으로 예상됩니다(다만, 취득시 취득세, 공인중개사 수수료 영수증, 법무사수수료 영수증, 매도시 공인중개사 수수료 영수증, 세무신고 수수료 영수증 등을 반영하면 과세표준이 더 낮을 것으로 판단됩니다). 이 경우 대략 양도소득세는 56백만원, 지방소득세는 560만원이 각각 예상됩니다. 2분의 총 양도세 예상금액은 123백만원 가량 될 것입니다. 다만, 상기 언급한 경비 등을 추가 반영한다면 조금 더 낮아질 수는 있을 것 같습니다.
  
  양도세 신고수수료는 두 분 신고 포함 33만원~44만원 가량으로 예상됩니다.

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  김영철 세무사 답변 채팅ㆍ전화상담 추가요청

  25.07.22

  안녕하세요, 이현세무회계 김영철 세무사 입니다.
  
  상가 1채, 아파트 1채를 보유하고 있는 상황에서 양도 순서에 따른 세금차이는 없습니다.
  
  상가는 일반과세로 과세가 되며, 아파트의 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘경우 비과세를 적용받을 수 있습니다.
  
  상가의 보유 수, 주택의 보유 수 등에 따라 세금이 중과되는 등의 해당사항이 없기 때문에 상황에 따라 매도 순서를 결정하시면 됩니다.
  
  감사합니다:)

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